Mis à jour le . Vérifié par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.
La réponse courte
Oui. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure dans la liste des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987 : le propriétaire peut la demander au locataire, même si le bail n'en dit rien. Il ne peut demander que le montant de la taxe elle-même, sans les frais de gestion ajoutés par l'État, et seulement pour la période où le locataire a occupé le logement.
Où trouver le bon montant
La taxe ne figure pas sur le relevé de charges du syndic : elle est sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, dans la colonne « Taxe d'enlèvement des ordures ménagères » (TEOM). C'est le montant de cette colonne qui se récupère.
Sur le même avis, une ligne « frais de gestion de la fiscalité directe locale » s'ajoute. Pour la TEOM, ces frais représentent 8 % de la taxe (article 1641 du code général des impôts). Ils ne sont pas récupérables : une réponse ministérielle publiée au Sénat le 22 mai 2003 le rappelle, en s'appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 10 mars 1999.
Le calcul au prorata, si le locataire est arrivé ou parti en cours d'année
La taxe est due pour l'année civile. Si le locataire n'a occupé le logement qu'une partie de l'année, on ne lui demande que sa part :
TEOM de l'année × nombre de jours d'occupation ÷ 365
Les dates à retenir sont celles de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Le même calcul se fait en mois si le bail raisonne en mois.
Exemple fictif : deux locataires dans la même année
Un deux-pièces en copropriété. Avis de taxe foncière : TEOM de 240 €. Le premier locataire part le 31 mars, le second arrive le 1er septembre.
| Période | Calcul | À demander |
|---|---|---|
| Premier locataire, du 1er janvier au 31 mars | 240 € × 90 ÷ 365 | 59,18 € |
| Logement vide, d'avril à août | à la charge du propriétaire | 0 € |
| Second locataire, du 1er septembre au 31 décembre | 240 € × 122 ÷ 365 | 80,22 € |
| Frais de gestion de 8 % (19,20 €) | non récupérables | 0 € |
Sur 259,20 € payés au fisc, 139,40 € se récupèrent sur les deux locataires. Le reste est à la charge du propriétaire.
Comment la demander au locataire
- Avec la régularisation annuelle des charges. La TEOM s'ajoute aux charges récupérables du relevé du syndic, dans le même décompte. Le décompte est envoyé un mois avant la régularisation, et les justificatifs restent à la disposition du locataire pendant six mois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
- Avec le justificatif. Le locataire peut demander à voir l'extrait de l'avis de taxe foncière qui montre le montant de la TEOM.
- Dans les délais. Une charge récupérable se réclame dans un délai de trois ans. Si la régularisation est faite après la fin de l'année qui suit celle des charges, le locataire peut demander à payer en douze mois.
Les cas particuliers
- La commune applique une redevance, et non une taxe. La redevance d'enlèvement des ordures ménagères est facturée directement à l'occupant : le propriétaire n'a rien à récupérer.
- Meublé ou colocation avec forfait de charges. Si le bail prévoit un forfait, la TEOM est comprise dedans : elle ne s'ajoute pas.
- Logement vacant plus de trois mois. Le propriétaire qui n'a pas pu louer peut demander au centre des impôts un dégrèvement de TEOM pour la période de vacance, sous conditions (article 1524 du code général des impôts).
Questions fréquentes
Faut-il une clause dans le bail pour récupérer la TEOM ?
Non. La taxe figure dans la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987 : elle se récupère même si le bail ne la mentionne pas.
Les frais de gestion de la taxe foncière sont-ils récupérables ?
Non. Seule la TEOM elle-même se récupère. Les frais de gestion ajoutés par l'État restent à la charge du propriétaire.
La taxe foncière est-elle récupérable ?
Non. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, est récupérable.
Le locataire peut-il contester le montant ?
Il peut demander l'extrait de l'avis de taxe foncière qui justifie le montant. S'il a trop payé, il peut réclamer le remboursement dans un délai de trois ans.
La TEOM figure-t-elle sur le relevé du syndic ?
Non. Chaque copropriétaire la reçoit sur son propre avis de taxe foncière. C'est la ligne qu'on oublie le plus souvent dans le décompte du locataire.
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Sources
- Légifrance, décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables
- Sénat, question écrite n° 05309 et réponse ministérielle du 22/05/2003 : frais de gestion de la TEOM non récupérables (Cass. 3e civ., 10 mars 1999)
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1 et 23
- Selectra, 18/09/2026, TEOM refacturée au locataire (prorata, frais de gestion, articles 1524 et 1641 du CGI)
Information générale à jour en octobre 2026, vérifiée par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.