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La méthode d'analyse Décryptage Copro
Ce que nous regardons dans vos documents, comment le rapport est produit, et ce que nous ne faisons pas.
Qui a conçu la méthode
Un professionnel de la copropriété, juriste de formation. Il a construit la grille à partir des textes (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, décret du 14 mars 2005 sur les comptes) et des points que les conseils syndicaux demandent le plus souvent. Décryptage Copro ne gère aucun immeuble et ne touche aucune commission.
Mises à jour et corrections
Chaque guide indique sa date de mise à jour et ses sources officielles. Une erreur signalée à decryptagecopro@gmail.com est vérifiée et corrigée sous 7 jours, avec la nouvelle date.
Les huit points contrôlés
- Le budget, poste par posteChaque poste du budget proposé est comparé au budget voté et aux dépenses réelles de l'exercice précédent. Toute hausse de plus de 10 % est chiffrée et fait l'objet d'une question.
- Les dépenses réellesUn poste dont la dépense dépasse nettement le budget est signalé : il annonce une régularisation, ou une dépense à faire justifier.
- Le fonds de travauxLa cotisation est rapprochée du plancher de 5 % du budget, et de 2,5 % des travaux du plan pluriannuel s'il a été adopté.
- Les travaux votésLes appels pour travaux sont rapprochés des décisions d'assemblée et de leur calendrier.
- Les impayésL'évolution des sommes dues par les copropriétaires est suivie sur deux exercices : elle pèse sur la trésorerie de tous.
- Le contrat de syndicForfait et prestations particulières sont comparés aux honoraires réellement facturés.
- Les contrats d'entretienPrix, périmètre, durée et date de reconduction : de quoi savoir quand et comment remettre en concurrence pour faire des économies.
- Les assurances et les sinistresUne prime en hausse est rapprochée des sinistres déclarés ; la question de la remise en concurrence est posée.
Comment le rapport est produit, en 4 étapes
- 1. LectureVos documents sont lus en entier et chaque montant est relevé, poste par poste.
- 2. ContrôleLa grille des huit points ci-dessus est appliquée. Chaque écart est chiffré et noté avec sa source.
- 3. VérificationLes totaux sont recalculés. Puis un juriste de formation, professionnel de la copropriété, relit tout le rapport et le corrige si besoin. Aucun rapport ne part sans cette relecture.
- 4. RemiseVous recevez un rapport écrit, en mots simples, avec les questions prêtes à poser au syndic. Une question sur le rapport ? Écrivez-nous, la réponse est comprise dans le prix.
Comparer avec les autres solutions
| Prix | Délai | À savoir | |
|---|---|---|---|
| Outil automatique en ligne, seul | Quelques euros | Quelques minutes | Pas de relecture humaine annoncée en général |
| Association de copropriétaires | Adhésion annuelle, puis prestations au tarif publié par chaque association | Variable | Adhésion préalable en général |
| Auditeur ou conseil indépendant | Le plus souvent sur devis | Variable | Souvent un rendez-vous préalable ; audit possible sur place |
| Néo-syndic, comparateur, courtier | Gratuit pour vous | Variable | Rémunéré par un mandat de syndic ou une commission |
| ADIL de votre département | Gratuit | Sur rendez-vous ou permanence | Conseil juridique oral, sans rapport écrit |
| Avocat | Honoraires libres | Variable | Conseil juridique sur votre cas et représentation en justice ; indispensable en cas de litige |
| Décryptage Copro, comptes et budget | 290 à 640 € selon la taille, prix affiché | 3 jours ouvrés au plus | Rapport écrit relu et signé, aucune commission |
Les lignes décrivent des modèles de service courants, non des entreprises.
Ce que nous ne faisons pas
- Pas de démarchage : nous ne vous appelons jamais, nous ne vendons pas vos coordonnées, nous ne vous proposons ni syndic, ni entreprise, ni courtier.
- Pas de commission : aucune somme reçue d'un syndic, d'une entreprise ou d'un assureur. Seul le client nous paie.
- Pas d'avis juridique : le rapport ne dit pas si une dépense ou une clause est légale. Pour cela, consultez un avocat.
- Pas de révision ni d'attestation des comptes : c'est le métier de l'expert-comptable.
- Impartial : nous ne gérons aucun immeuble et nous ne touchons aucune commission.