Mis à jour le . Vérifié par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.
La réponse courte
Au régime réel, le propriétaire bailleur déduit en ligne 229 de la déclaration 2044 toutes les provisions versées au syndic dans l'année. L'année suivante, une fois les comptes approuvés en assemblée, il réintègre en ligne 230 ce qui n'était pas déductible : surtout la part récupérée sur le locataire, et le trop-versé s'il y en a. Au micro-foncier, rien de tout cela : l'abattement forfaitaire de 30 % remplace la déduction des charges.
Ligne 229 : les provisions payées dans l'année
Selon impots.gouv.fr, on inscrit en ligne 229 le total des provisions versées au syndic pendant l'année : les appels de fonds du budget prévisionnel, et les provisions pour travaux votés en assemblée. La date retenue est celle du paiement. Un appel de fonds de janvier 2027 payé en décembre 2026 compte donc pour 2026.
La déduction est globale, même si la répartition exacte n'est pas encore connue. Ces montants ne doivent pas être repris ailleurs, par exemple en ligne 224 pour l'entretien : ce serait une double déduction.
Ligne 230 : la régularisation de l'année suivante
Quand l'assemblée a approuvé les comptes de l'année, le décompte individuel du syndic montre à quoi ont servi les provisions. On inscrit alors en ligne 230 la part qui n'était pas déductible. D'après impots.gouv.fr, cela comprend :
- les charges récupérables sur le locataire : elles ont été déduites avec les provisions, mais le locataire les a remboursées ;
- les charges non déductibles, comme des travaux de construction ou d'agrandissement ;
- les frais déjà couverts par le forfait de 20 € par logement pour frais de gestion (correspondance, téléphone) ;
- le trop-versé : si les provisions déduites dépassent les charges réelles de l'année.
Si le solde est inverse, c'est-à-dire que les charges réelles dépassent les provisions déduites, la différence s'ajoute en ligne 229. Si le propriétaire est passé au micro-foncier entre-temps, il n'y a pas de régularisation à faire.
Exemple fictif : un deux-pièces loué toute l'année
En 2026, le propriétaire paie quatre appels de fonds de 450 €, soit 1 800 €. Il les inscrit en ligne 229 de la déclaration de 2027, sur les revenus de 2026.
Au printemps 2027, l'assemblée approuve les comptes de 2026. Le décompte individuel du syndic donne 1 700 € de charges réelles, dont 900 € récupérables sur le locataire.
| Ligne de la 2044 | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| 229, déclaration 2027 | 4 × 450 € | 1 800 € |
| 230, déclaration 2028 | 900 € récupérables + 100 € de trop-versé | 1 000 € |
| Déduction réelle sur les deux ans | 1 800 € − 1 000 € | 800 € |
Les 800 € correspondent bien aux charges que le propriétaire a supportées lui-même : 1 700 € de charges réelles, moins les 900 € remboursés par le locataire. Tout le calcul de la ligne 230 dépend donc de la part récupérable : une erreur sur cette part fausse la déclaration.
Le cas du fonds de travaux
Les cotisations au fonds de travaux obligatoire ne se déduisent pas au moment où elles sont versées. Selon impots.gouv.fr, les provisions spéciales pour des travaux qui ne sont pas encore décidés ne sont pas déductibles à ce stade : la dépense se déduit quand les travaux sont payés, si ces travaux sont eux-mêmes déductibles. Il faut donc suivre, année après année, l'utilisation du fonds dans les comptes de la copropriété.
Les erreurs les plus fréquentes
- Oublier la ligne 230. C'est la plus courante. Les provisions sont déduites en entier une année, et la part récupérable n'est jamais réintégrée.
- Déduire deux fois. Les charges de copropriété déjà déduites en ligne 229 ne se reportent pas en ligne 224.
- Se tromper d'année. C'est la date de paiement qui compte, pas la période indiquée sur l'appel de fonds.
- Déduire les cotisations au fonds de travaux. Elles attendent l'année où les travaux sont payés.
Ces règles sont de l'information générale. Pour une situation particulière, un expert-comptable ou le service des impôts des particuliers peut confirmer le traitement.
Questions fréquentes
Les charges de copropriété sont-elles déductibles au micro-foncier ?
Non. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges. La déduction ligne par ligne ne vaut qu'au régime réel, avec la déclaration 2044.
Les honoraires du syndic sont-ils déductibles ?
Oui, au régime réel, ils font partie des charges de copropriété déduites avec les provisions en ligne 229. Ils ne sont pas récupérables sur le locataire, donc ils ne sont pas réintégrés en ligne 230.
Que faire si les comptes ne sont pas encore approuvés au moment de déclarer ?
La régularisation se fait quand les comptes sont approuvés. Si l'assemblée se tient après la déclaration, la régularisation passe sur la déclaration suivante.
La taxe d'ordures ménagères se déclare-t-elle avec les charges de copropriété ?
Non. Elle figure sur l'avis de taxe foncière, pas dans les provisions versées au syndic. Elle est récupérable sur le locataire.
Les travaux votés en assemblée sont-ils déductibles ?
Les provisions pour travaux votés se déduisent en ligne 229, puis se régularisent si les travaux ne sont pas déductibles, comme une construction ou un agrandissement.
À lire aussi
- La liste des charges récupérables sur le locataire
- Régularisation des charges du locataire : comment la calculer
- Taxe d'ordures ménagères : le locataire doit-il la payer ?
- L'approbation des comptes en assemblée générale
- Calculer la cotisation au fonds de travaux
Sources
- impots.gouv.fr, « Comment puis-je déduire les provisions pour charges de mes revenus fonciers ? » (lignes 229 et 230, part non déductible, provisions spéciales)
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, provisions pour charges de copropriété (§ 170 à 190)
- BailFacile, « Fonds de travaux », mis à jour le 22/12/2025 (déduction à la date de paiement des travaux)
Information générale à jour en octobre 2026, vérifiée par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.