Mis à jour le . Rédigé par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.
La réponse courte
Demandez les procès-verbaux des 3 dernières années : ils font partie des documents à vous remettre avant la promesse. Lisez chaque résolution, adoptée ou refusée. Notez les travaux votés et les dates des appels de fonds, les sujets reportés d'une année sur l'autre, les litiges et les impayés. C'est là que l'on voit ce que la copropriété va vous demander après l'achat.
Combien de procès-verbaux demander avant d'acheter ?
Ceux des assemblées des 3 dernières années. L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit leur remise à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse, sauf si le vendeur n'a pas pu les obtenir du syndic (ANIL). La remise peut être faite par courriel si vous l'acceptez expressément.
S'il y a eu une assemblée extraordinaire, demandez aussi son procès-verbal. Et si une assemblée doit se tenir avant la vente, demandez sa convocation : l'ordre du jour montre ce qui va être voté. Voir comprendre une convocation d'assemblée.
Que contient un procès-verbal d'AG ?
D'après Service-public.fr, le procès-verbal reprend chaque question de l'ordre du jour avec le résultat du vote. Il donne aussi les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre, se sont abstenus ou étaient défaillants, ainsi que les réserves sur la régularité des décisions. Il est signé par le président de séance, le secrétaire et le ou les scrutateurs.
Chaque copropriétaire a un nombre de voix égal à ses tantièmes. Selon la décision, la loi exige une majorité différente : article 24, 25 ou 26. Le détail est dans les majorités en assemblée générale.
PV d'AG : que regarder en premier ?
- Les travaux votés : quoi, pour quel montant, et surtout le calendrier des appels de fonds. Un ravalement voté peut être appelé en plusieurs fois, sur plusieurs années.
- Les résolutions refusées : ne les sautez pas. Des travaux refusés aujourd'hui reviendront souvent plus tard, parfois plus chers.
- Les résolutions reportées : « dans l'attente de devis », « à la prochaine assemblée ». Un sujet qui revient 3 ans de suite est une dépense qui approche.
- Le budget et les comptes : le budget voté augmente-t-il d'une année sur l'autre ? Les comptes ont-ils été approuvés ?
- Le fonds de travaux et le plan pluriannuel : le plan a-t-il été présenté, adopté, rejeté ? Voir le plan pluriannuel de travaux.
Les désaccords et les litiges : comment les repérer ?
Comptez les votes contre. Une résolution adoptée de justesse, avec beaucoup d'opposants, peut annoncer un conflit durable. Lisez aussi les réserves notées par des copropriétaires.
Les copropriétaires qui ont voté contre, ou étaient absents et non représentés, peuvent contester une décision en justice dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal (Service-public.fr). Le syndic doit notifier les décisions dans le mois qui suit l'assemblée. Pour une assemblée récente, demandez donc au vendeur si une contestation est en cours. Savoir si une décision précise peut être annulée est une question pour un avocat.
Cherchez enfin les mots « procédure », « assignation », « avocat », « expertise », « sinistre ». Ils signalent un procès ou un désordre en cours, dont le coût peut retomber sur tous les copropriétaires.
Les signaux d'alerte dans un procès-verbal
- des travaux de toiture, de façade, d'étanchéité ou d'ascenseur reportés plusieurs fois ;
- des « infiltrations », « fissures » ou « dégâts des eaux » qui reviennent d'une année sur l'autre ;
- un point sur les impayés, une procédure de recouvrement, un appel de fonds exceptionnel ;
- un changement de syndic chaque année, ou des comptes non approuvés ;
- des questions de copropriétaires restées sans réponse d'une assemblée à l'autre.
Un signal n'est pas une condamnation de l'immeuble. C'est une question à poser par écrit au vendeur, et un point à voir avec le notaire. Notre liste complète : les questions à poser avant d'acheter.
Exemple fictif : un ravalement voté avant la vente
Exemple fictif. Le procès-verbal de juin vote un ravalement de 90 000 €, appelé en trois fois : janvier, avril et octobre de l'année suivante. Le lot visé a 60 tantièmes sur 1 000, sur une clé générale : sa part est de 90 000 × 60 ÷ 1 000 = 5 400 €, soit 1 800 € par appel. La vente est prévue en mars.
Selon l'ANIL, à l'égard du syndic, le nouveau propriétaire doit les appels de fonds pour travaux à partir de la notification de la vente. Ici, les appels d'avril et d'octobre, soit 3 600 €, vous seraient demandés. Vendeur et acheteur peuvent convenir d'un autre partage dans l'acte, mais il ne vaut qu'entre eux. Pour vérifier une part, utilisez le calcul de la quote-part de charges.
Questions fréquentes
Combien de procès-verbaux demander avant d'acheter ?
Ceux des assemblées des 3 dernières années. L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit leur remise au plus tard à la signature de la promesse, sauf si le vendeur n'a pas pu les obtenir du syndic.
Une résolution refusée doit-elle m'inquiéter ?
Pas forcément, mais lisez-la. Des travaux refusés ou reportés plusieurs années de suite restent souvent à faire. Demandez au vendeur s'ils seront de nouveau proposés à la prochaine assemblée.
Une décision d'assemblée peut-elle encore être contestée ?
Les copropriétaires qui ont voté contre ou étaient absents et non représentés ont 2 mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal. Pour une assemblée récente, demandez si une contestation est en cours.
Le procès-verbal suffit-il pour connaître les travaux à venir ?
Non. Il dit ce qui a été voté ou discuté. Croisez-le avec le plan pluriannuel de travaux s'il existe, le carnet d'entretien et la fiche synthétique.
À lire aussi
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Sources
- ANIL, information des acquéreurs de lots de copropriété (article L. 721-2 du CCH)
- ANIL, Achat d'un logement en copropriété
- Service-public.fr, procès-verbal de l'assemblée générale (vérifié le 18 février 2026)
- Service-public.fr, contester une décision d'assemblée générale (vérifié le 11 mai 2026)
- Service-public.fr, règles de vote en assemblée générale de copropriété
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat, de votre notaire ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.