Questions à poser avant d'acheter en copropriété

Mis à jour le 23 octobre 2026. Rédigé par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.

La réponse courte

Avant d'acheter, posez des questions sur cinq sujets : les charges réellement payées, les travaux votés ou envisagés, l'argent de la copropriété (fonds de travaux, impayés), les problèmes en cours (sinistres, procédures) et ce que le règlement autorise. Posez-les par écrit, au vendeur, à l'agence et au notaire. Vérifiez chaque réponse dans les documents remis avant la promesse.

Que vérifier avant d'acheter un appartement en copropriété ?

Les réponses orales ne suffisent pas. La loi prévoit que le vendeur vous remette, au plus tard à la signature de la promesse, une série de documents : le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées des 3 dernières années, la fiche synthétique, le carnet d'entretien, les charges payées sur les 2 derniers exercices, l'état des impayés et le fonds de travaux (ANIL). La liste complète est dans notre guide documents à demander avant d'acheter.

Le délai de rétractation est de 10 jours. Il part du lendemain de la remise de tous ces documents. Utilisez ces jours pour poser vos questions et comparer les réponses aux papiers.

Les questions sur les charges

Combien avez-vous réellement payé de charges sur les 2 dernières années, régularisations comprises ? Le chiffre de l'annonce est souvent une simple provision.
Y a-t-il eu des appels de fonds en plus du budget, pour des travaux ou un sinistre ?
Le chauffage, l'eau chaude, l'ascenseur, le gardien sont-ils compris dans les charges ?
Combien de tantièmes a le lot ? C'est ce nombre qui fixe votre part. Pour faire le calcul : calculer sa part des charges.

Les questions sur les travaux votés ou envisagés

Des travaux ont-ils été votés ? Pour quel montant, et quels appels restent à payer, à quelles dates ?
Des travaux ont-ils été proposés puis refusés ou reportés ? Une dépense refusée n'est pas une dépense supprimée.
Dans quel état sont la toiture, la façade (ravalement), l'ascenseur, les canalisations, l'étanchéité des terrasses ?
Un plan pluriannuel de travaux ou son projet existe-t-il ? Que prévoit-il sur 10 ans ? Voir le plan pluriannuel de travaux.
Un DPE collectif ou un audit énergétique a-t-il été fait ? Quels travaux recommande-t-il ?
Une assemblée est-elle prévue avant la vente ? Avec quels projets à l'ordre du jour ?

Qui paie ? Selon l'ANIL, à partir de la notification de la vente par le notaire, le nouveau propriétaire doit les provisions et les appels de fonds pour travaux, y compris pour des travaux votés avant. Vendeur et acheteur peuvent prévoir un autre partage dans l'acte : il vaut entre eux, pas à l'égard du syndic. C'est un point à régler avec le notaire avant de signer.

Les questions sur l'argent de la copropriété

Combien y a-t-il dans le fonds de travaux, et combien est rattaché au lot ? Selon l'INC, ces sommes restent acquises au syndicat : elles suivent le lot, le vendeur ne les récupère pas.
Quel est le montant total des impayés de charges dans l'immeuble ? Et des dettes envers les fournisseurs ?
Des copropriétaires font-ils l'objet d'une procédure de recouvrement ? Depuis quand ?

Exemple fictif. Budget annuel de la copropriété : 60 000 €. Impayés de charges : 9 000 €, soit 15 % du budget. Un ravalement de 120 000 € est voté. Le lot que vous visez a 45 tantièmes sur 1 000, sur une clé de répartition générale. Sa part des travaux est d'environ 120 000 × 45 ÷ 1 000 = 5 400 €. Si deux appels restent à venir après la vente, la question est simple : qui les paiera, et cela figure-t-il dans l'acte ?

Les questions sur les sinistres et les procédures

Y a-t-il eu des dégâts des eaux, infiltrations ou fissures ces dernières années ? Sont-ils réparés ?
Une expertise ou une déclaration à l'assurance est-elle en cours ?
La copropriété est-elle en procès, contre un constructeur, une entreprise, un copropriétaire ou l'ancien syndic ?
Le syndic a-t-il changé souvent ? Pourquoi ?

Les réponses se vérifient dans les procès-verbaux : voir lire un procès-verbal d'assemblée avant d'acheter.

Les questions sur le règlement : usage et location courte durée

Le règlement autorise-t-il une activité professionnelle dans le logement ?
Contient-il une clause d'habitation dite « bourgeoise » ?
La location en meublé de tourisme (courte durée) est-elle autorisée ?
Le lot comprend-il une cave, un parking, un jardin à usage privatif ? Qu'en dit le règlement ?

Selon l'INC, les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Quand le règlement contient déjà une clause d'habitation bourgeoise, l'assemblée peut voter son interdiction à la majorité de l'article 26 (voir les majorités en assemblée). Si vous comptez louer en courte durée, faites vérifier le règlement par le notaire avant de signer.

À qui poser chaque question ?

Au vendeur : ce qu'il a payé, ce qu'il sait des travaux, sinistres et voisins. Demandez-lui les documents, il peut les obtenir du syndic.
À l'agence : les documents déjà réunis et la date de la prochaine assemblée.
Au syndic : il travaille pour la copropriété, pas pour vous. Passez plutôt par le vendeur ; avant l'acte, le syndic transmet au notaire l'état daté, qui donne la situation comptable du lot.
Au notaire : qui paie les travaux votés, ce que dit le règlement sur l'usage du lot, et ce qui doit figurer dans l'acte.

Décryptage Copro lit les documents et liste les questions ; il ne dit ni s'il faut acheter, ni à quel prix. Le notaire reste votre conseil pour la vente.

Questions fréquentes

Quand poser ces questions ?

Le plus tôt possible, avant de signer la promesse si vous le pouvez. Sinon, pendant les 10 jours de rétractation, qui ne partent qu'une fois tous les documents remis. Posez-les par écrit et gardez les réponses.

Qui paie les travaux votés avant mon achat ?

À l'égard du syndic, les appels de fonds pour travaux sont dus par le nouveau propriétaire à partir de la notification de la vente. Vendeur et acquéreur peuvent prévoir un autre partage dans l'acte, mais il ne vaut qu'entre eux. Le notaire vous conseille sur ce point.

Puis-je louer en courte durée dans une copropriété ?

Cela dépend du règlement de copropriété. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Pour les autres, lisez la clause sur la destination de l'immeuble et demandez au notaire.

Le syndic répond-il aux questions d'un acheteur ?

Le syndic travaille pour la copropriété, pas pour l'acheteur. Passez par le vendeur, qui peut obtenir les documents auprès de lui, et par le notaire, qui reçoit l'état daté avant l'acte.

Sources

Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat, de votre notaire ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.

Les questions à poser avant d'acheter un appartement en copropriété