Mis à jour le . Relu par un professionnel de la copropriété, juriste de formation : notre méthode.
La réponse courte
Au plus tard à la promesse de vente, le vendeur vous remet notamment la fiche synthétique, le règlement, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées, les charges des 2 derniers exercices, le fonds de travaux et l'état des impayés. Le délai de rétractation de 10 jours ne part qu'une fois ces documents reçus. Ce sont eux qui disent ce que vous paierez après l'achat.
Quels documents le vendeur doit-il vous remettre ?
Quand la vente passe par une promesse, l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit la remise de documents à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse. D'après Justice.fr :
- Organisation de l'immeuble : la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées des 3 dernières années, le carnet d'entretien, le diagnostic technique global s'il existe, le plan pluriannuel de travaux ou son projet, une notice d'information.
- Situation financière : les charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les 2 exercices précédents, la part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation, les sommes dues au syndicat, l'état global des impayés de la copropriété.
Le délai de rétractation est de 10 jours. S'il manque l'un des documents clés, il ne part que du lendemain de leur réception. Autrement dit : ces 10 jours sont le temps prévu pour les lire.
Dans les procès-verbaux, quels mots doivent alerter ?
Lisez les 3 procès-verbaux en entier, résolutions rejetées comprises. Une résolution de travaux rejetée trois années de suite annonce souvent une dépense reportée, pas supprimée. Cherchez :
- « ravalement », « toiture », « étanchéité », « mise en conformité », « ascenseur » : des travaux votés, reportés ou à l'étude ;
- « infiltrations », « fissures », « sinistre », « expertise » : un désordre en cours, peut-être un litige ;
- « procédure », « assignation », « avocat » : un contentieux qui peut coûter à tous ;
- « impayés », « recouvrement », « appel de fonds exceptionnel » : une trésorerie sous tension ;
- un changement de syndic chaque année, ou des questions sans réponse d'une assemblée à l'autre.
Les charges réelles et les impayés : que vérifier ?
Le montant de l'annonce est souvent la provision de l'année. Comparez-le aux charges réellement payées par le vendeur sur 2 exercices, régularisations comprises, et aux charges hors budget.
Exemple fictif : annonce à 1 800 € de charges par an. Charges courantes réellement payées : 2 150 €, puis 2 400 €. S'y ajoutent 900 € d'appels pour travaux. Le budget à prévoir n'est pas 150 € par mois, mais plutôt 200 €, plus les travaux. Dans le même dossier, l'état des impayés montre 14 000 € dus par des copropriétaires pour un budget de 70 000 € : 20 % du budget. Une question à poser : quelles procédures sont en cours, et depuis quand ?
Fonds de travaux, plan pluriannuel, DPE : quels travaux arrivent ?
Selon l'INC, les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat : le vendeur ne les récupère pas, elles restent attachées au lot. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel, ni, si un plan pluriannuel a été adopté, à 2,5 % des travaux qu'il prévoit. Pour vérifier : calcul du fonds de travaux.
Le plan pluriannuel, ou son projet, chiffre les travaux sur 10 ans. Rapportez le total au nombre de tantièmes de votre lot : vous avez un ordre de grandeur de votre part. Voir le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif des petites copropriétés.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
À l'égard du syndicat, la provision du budget prévisionnel exigible à la date de la vente est due par le vendeur ; les provisions suivantes sont dues par l'acquéreur (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Les provisions hors budget, comme les travaux, sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles. La régularisation annuelle revient à celui qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes. Un accord différent peut figurer dans l'acte : il vaut entre vendeur et acquéreur, pas à l'égard du syndic. Regardez donc l'échéancier des appels de travaux dans les procès-verbaux, et parlez-en au notaire.
Le calendrier, du compromis à l'acte
- Avant la promesse : demandez les documents tôt, et lisez-les avant de signer si vous le pouvez.
- Pendant les 10 jours de rétractation : lisez ce qui reste, posez vos questions par écrit.
- Avant l'acte : le syndic transmet au notaire l'état daté, qui donne la situation comptable du lot. Voir l'état daté : prix et contenu.
Le notaire reste votre conseil pour la vente. Décryptage Copro lit les documents de la copropriété, chiffre ce qu'ils annoncent et liste les questions ; il ne dit ni s'il faut acheter, ni à quel prix.
Les questions à poser au vendeur et au syndic
- Des travaux sont-ils votés, et quels appels restent à venir ?
- Une prochaine assemblée est-elle prévue ? Avec quels projets de travaux ?
- Des sinistres ou des procédures sont-ils en cours ?
- Le plan pluriannuel a-t-il été adopté, et la cotisation au fonds de travaux suit-elle ?
- Quel est le montant de la dernière régularisation, et qui la paiera ?
Questions fréquentes
Le vendeur doit-il fournir les procès-verbaux d'assemblée ?
Oui, quand la vente passe par une promesse : ceux des 3 dernières années font partie des documents à remettre au plus tard à sa signature. S'ils manquent, le délai de rétractation ne part qu'après leur réception.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
Les appels hors budget, comme les travaux, sont dus par celui qui est copropriétaire quand ils deviennent exigibles. Un autre partage peut être prévu dans l'acte entre vendeur et acquéreur. Le notaire vous conseille sur ce point.
Que regarder dans la fiche synthétique ?
Le nombre de lots, le budget, le montant du fonds de travaux, les dettes envers les fournisseurs et les impayés. Comparez ces chiffres d'une année à l'autre si vous avez deux fiches.
L'analyse me dit-elle si je dois acheter ?
Non. Elle lit les documents, chiffre les charges et les travaux annoncés et liste les questions à poser. La décision vous appartient, avec le conseil de votre notaire.
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Sources
- Justice.fr, Achat d'un logement en copropriété (mis à jour le 19 septembre 2025)
- INC, Le fonds de travaux en 6 questions (11 février 2026)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par un professionnel de la copropriété, juriste de formation. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.