Publié le . Rédigé par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.
La réponse courte
Le budget prévisionnel fixe les dépenses courantes de l'immeuble pour un exercice de douze mois. Le syndic le prépare avec le conseil syndical, et l'assemblée générale le vote à la majorité simple de l'article 24. Il sert ensuite à calculer vos provisions, en principe un quart du budget chaque trimestre. Avant de voter, comparez chaque poste à ce qui a été réellement dépensé l'an dernier : dix minutes suffisent.
Qu'est-ce que le budget prévisionnel et qui le prépare ?
Le budget prévisionnel est la liste des dépenses courantes prévues pour l'année : ménage, électricité des parties communes, eau, assurance, contrats d'entretien, petites réparations, honoraires du syndic. Il couvre un exercice (la période comptable) de douze mois.
Le syndic l'établit avec le conseil syndical (ANIL). Le montant voté est ensuite réparti entre les copropriétaires selon leur quote-part, c'est-à-dire leurs tantièmes, et selon les clés de répartition prévues par le règlement (Service-public.fr).
Les travaux importants, comme un ravalement ou une réfection de toiture, n'en font pas partie (INC).
Quand et à quelle majorité le budget est-il voté ?
L'assemblée générale doit se réunir dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice précédent. Si l'exercice suit l'année civile, elle se tient au plus tard le 30 juin (INC). Elle y approuve les comptes de l'exercice clos et vote le budget de l'exercice suivant.
Exemple pour un exercice qui va du 1er janvier au 31 décembre. À l'assemblée de mai 2027, vous approuvez les comptes de 2026 et vous votez le budget de 2028. Le budget de 2027, celui de l'année en cours, a été voté à l'assemblée de 2026.
Le vote se fait à la majorité de l'article 24 : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas (ANIL). Le détail est dans les majorités en assemblée générale.
Comment le budget devient-il vos appels de provisions ?
Une provision est une avance sur les charges de l'année. Chaque copropriétaire verse en principe un quart du budget voté, à hauteur de sa quote-part. La provision est due le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée, par exemple chaque mois (INC, Service-public.fr).
Exemple fictif. Votre lot a 200 tantièmes sur 10 000, et toutes les charges sont réparties selon ces tantièmes. Le budget proposé est de 34 020 €. Votre part annuelle : 34 020 € × 200 / 10 000 = 680,40 €. Votre provision trimestrielle : 680,40 € / 4 = 170,10 €. Avec les 30 860 € dépensés l'an dernier, elle aurait été de 154,30 €. Pour votre lot, ce budget représente donc 63,20 € de plus par an.
Pour refaire ce calcul avec vos chiffres : calculer ma part des charges.
Comment comparer le budget poste par poste en 10 minutes ?
Un budget prévisionnel en hausse se vérifie poste par poste, jamais sur le seul total. Prenez les annexes comptables jointes à la convocation. Cherchez le tableau des charges courantes, poste par poste. Pour chaque poste, vous y lisez côte à côte le budget voté pour l'exercice clos, ce qui a été réellement dépensé, et le budget proposé. Si ce tableau vous est nouveau, lisez d'abord comment lire les annexes comptables.
- 1. Recopiez deux colonnes. Le dépensé réel de l'exercice clos et le budget proposé.
- 2. Calculez l'écart de chaque poste, en euros puis en pourcentage : (budget proposé − dépensé) / dépensé × 100.
- 3. Classez les écarts. Jusqu'à 5 %, la hausse suit souvent la révision des prix des contrats. Entre 5 et 10 %, demandez une explication si rien ne figure dans la convocation. Au-delà de 10 %, demandez la pièce qui justifie la hausse. Au-delà de 20 %, regardez ce poste en premier. Ces seuils sont des repères de travail, pas des règles de droit.
- 4. Repérez les postes nouveaux, ceux qui n'existaient pas l'an dernier. Ils appellent toujours une question.
Exemple fictif, pour une copropriété de 24 lots.
| Poste | Dépensé 2026 | Proposé 2028 | Écart |
|---|---|---|---|
| Ménage des parties communes | 10 000 € | 10 800 € | +8 % |
| Électricité des parties communes | 2 400 € | 3 000 € | +25 % |
| Espaces verts | 3 200 € | 3 360 € | +5 % |
| Assurance de l'immeuble | 4 500 € | 5 400 € | +20 % |
| Honoraires du syndic | 5 760 € | 5 760 € | 0 % |
| Entretien et petites réparations | 3 000 € | 3 600 € | +20 % |
| Eau des parties communes | 2 000 € | 2 100 € | +5 % |
| Total | 30 860 € | 34 020 € | +10,2 % |
Le budget augmente de 3 160 €. Trois postes dépassent 10 % : l'électricité (+600 €), l'assurance (+900 €) et les petites réparations (+600 €). Ensemble, ils font 2 100 €, soit les deux tiers de la hausse. C'est sur eux que portent vos questions.
L'outil gratuit Repérer les hausses de mon budget fait ce calcul à votre place, avec le seuil de 5, 10 ou 20 % que vous choisissez.
Que se passe-t-il si le budget est dépassé ?
Le budget est une prévision, pas un plafond. En fin d'exercice, le syndic compare les provisions encaissées aux sommes payées ou dues par la copropriété. C'est la régularisation. S'il manque de l'argent, le complément est appelé, mais il n'est dû qu'après l'approbation des comptes par l'assemblée. S'il en reste, le trop-perçu est en principe reversé à chacun selon sa quote-part (Service-public.fr).
Exemple fictif. Le budget voté pour 2026 était de 29 000 €. Les dépenses réelles ont atteint 30 860 €, soit 1 860 € de plus (+6,4 %). Pour le lot de 200 tantièmes sur 10 000, la régularisation sera de 37,20 €, appelée après l'approbation des comptes de 2026.
Un dépassement n'est pas une faute en soi. Une fuite, un sinistre ou une hausse du prix de l'énergie peuvent l'expliquer. Mais un poste dépassé deux années de suite peut indiquer un budget trop bas : il faut alors s'attendre à une régularisation chaque année. Pour ce vote, lisez ce que vaut l'approbation des comptes, et pour la suite comprendre la régularisation des charges.
Quelles questions poser au syndic avant l'assemblée ?
Posez-les par écrit, quelques jours avant la réunion, et gardez une copie.
- 1. « Quelle pièce explique la hausse de ce poste ? » Exemple : « L'assurance passe de 4 500 € dépensés à 5 400 € proposés, soit +20 %. Pouvez-vous nous transmettre l'avis d'échéance ou l'avenant qui fixe la nouvelle prime ? »
- 2. « Ce contrat a-t-il été comparé à d'autres offres ? » Une hausse sur un contrat d'entretien ou d'énergie peut venir d'une reconduction sans nouvelle consultation, ou d'une formule de révision du prix. Demandez la date de la dernière mise en concurrence et la formule de révision.
- 3. « Ce dépassement est-il ponctuel ou durable ? » Pour les petites réparations, demandez la liste des factures de l'exercice clos. Si la dépense était exceptionnelle, demandez pourquoi le budget des années suivantes est relevé.
Entre la convocation et l'assemblée, vous pouvez aussi consulter les factures et les contrats, selon les modalités indiquées dans la convocation : modèle de lettre pour préparer la consultation. Pour une hausse que personne ne vous explique : modèle de lettre pour demander une explication.
Si vous voulez faire ce contrôle vous-même chaque année, la formation « Conseil syndical : contrôler les comptes » (129 €) vous l'apprend en 6 leçons courtes, sur des documents types. Elle s'adresse à tout copropriétaire, au conseil syndical ou non.
Questions fréquentes
Qui prépare le budget prévisionnel ?
Le syndic l'établit avec le conseil syndical, pour un exercice de douze mois. Il est ensuite soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
Quelle majorité faut-il pour voter le budget prévisionnel ?
La majorité simple de l'article 24 : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas.
Le syndic peut-il dépenser plus que le budget voté ?
Le budget est une prévision. En fin d'exercice, le syndic compare les provisions encaissées aux dépenses réelles. Si les dépenses sont plus élevées, le complément est appelé après l'approbation des comptes par l'assemblée.
Les travaux font-ils partie du budget prévisionnel ?
Non pour les travaux importants, comme un ravalement ou une toiture. Ils sont votés à part, et l'assemblée fixe le montant et les dates des provisions qui les financent.
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Sources
- Service-public.fr, charges de copropriété : budget, provisions et régularisation (vérifié le 18 février 2026)
- INC, le lien entre budget prévisionnel et provisions payées par les copropriétaires (mis à jour le 19 novembre 2021)
- INC, à quel moment l'assemblée générale doit se réunir (mis à jour le 18 novembre 2021)
- ANIL, les règles de majorité en assemblée générale de copropriété (consulté le 24 octobre 2026)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.