Conseil syndical : contrôler les comptes du syndic, 5 étapes

Publié le 24 octobre 2026. Rédigé par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.

La réponse courte

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, et d'abord ses comptes. Il peut obtenir copie des pièces de gestion : le syndic a un mois pour les transmettre. La méthode tient en 5 étapes : demander les pièces, lire les annexes comptables, comparer le budget voté, les dépenses réelles et le budget proposé, contrôler les factures et les contrats, puis préparer vos questions avant l'assemblée. Repère pratique : commencez 3 mois avant l'assemblée.

Que peut contrôler le conseil syndical ?

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). L'article 26 du décret du 17 mars 1967 précise ce contrôle. Il porte notamment sur :

la comptabilité du syndicat (le syndicat, c'est l'ensemble des copropriétaires) ;
la répartition des dépenses entre les copropriétaires ;
la façon dont les contrats sont conclus et exécutés ;
l'élaboration du budget prévisionnel, dont il suit l'exécution.

Le conseil syndical ne remplace pas le syndic. Il ne paie pas les fournisseurs et ne signe pas les contrats. Il n'approuve pas non plus les comptes : c'est l'assemblée générale qui vote. Le conseil donne son avis, et il rend compte de sa mission chaque année à l'assemblée. Il peut aussi prendre conseil auprès de la personne de son choix (article 27 du même décret, selon l'INC). Le détail de ses droits est dans les pouvoirs du conseil syndical face au syndic.

Quelles pièces le conseil syndical peut-il demander ?

Toute pièce qui se rapporte à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété : documents, courriers, registres (article 21 de la loi de 1965). Pour contrôler les comptes, demandez en priorité :

le grand livre de l'exercice (la liste de toutes les écritures, compte par compte) ;
les factures des postes qui augmentent ou qui vous surprennent ;
les contrats d'entretien en cours et leurs avenants (ascenseur, ménage, chauffage, assurance) ;
les relevés du compte bancaire de la copropriété : leur copie doit être mise à la disposition du conseil syndical (ANIL) ;
le détail des honoraires et des prestations particulières (les tâches facturées en plus du forfait) facturés par le syndic sur l'exercice ;
l'état des impayés des copropriétaires et des dettes envers les fournisseurs.

Faites la demande par écrit, datée, au nom du conseil syndical. Gardez la preuve de l'envoi : c'est elle qui fait courir le délai d'un mois. Une lettre prête à remplir : le modèle de lettre du conseil syndical pour obtenir des documents.

Comment contrôler les comptes du syndic en 5 étapes ?

1. Demander les pièces

Envoyez votre liste dès la clôture de l'exercice (la fin de l'année comptable, souvent le 31 décembre). Ne demandez pas tout : une liste courte et précise est plus vite servie. Proposez une transmission par courriel ; elle est plus rapide pour tout le monde.

2. Lire les annexes comptables

Les comptes de toutes les copropriétés suivent le même modèle, en 5 annexes. Les deux plus utiles au conseil syndical :

L'annexe 1, l'état financier : l'argent en banque, ce que doivent les copropriétaires, ce que la copropriété doit aux fournisseurs.
L'annexe 3, le compte de gestion des opérations courantes : poste par poste, le budget voté, les dépenses réelles et le budget proposé pour la suite.

Les annexes 4 et 5 suivent les travaux votés. Pour les lire sans être comptable : les annexes comptables, comment les lire.

3. Comparer le budget voté, le réalisé et le proposé

Sur l'annexe 3, prenez chaque poste et posez trois questions. La dépense réelle dépasse-t-elle le budget voté ? Le poste existait-il l'an dernier ? Le budget proposé tient-il compte de ce qui s'est passé ?

Exemple fictif. Budget voté : 48 000 €. Dépenses réelles : 53 300 €, soit 5 300 € de plus (+11 %). Le poste « ascenseur » passe de 2 600 € prévus à 4 100 €. La question à poser : quelles factures composent ce poste, et lesquelles sortent du contrat d'entretien ? Un dépassement n'est pas une faute. Il demande une explication.

4. Contrôler les factures et les contrats

Pour chaque poste retenu, rapprochez les factures du grand livre. Vérifiez que chaque facture concerne bien l'immeuble, la bonne période et la bonne clé de répartition (la règle qui dit qui paie quelle part). Comparez ensuite le prix facturé au prix du contrat et de ses avenants. Pour les honoraires du syndic, comparez chaque prestation facturée en plus du forfait au tarif écrit dans son contrat.

5. Préparer les questions avant l'assemblée

Regroupez vos questions par écrit et envoyez-les au syndic avant la convocation. Ses réponses vous aident à rédiger le rapport du conseil syndical. Une question qui demande un vote doit être inscrite à l'ordre du jour : voir ce que vaut le vote d'approbation des comptes.

Quel calendrier suivre avant l'assemblée générale ?

L'assemblée générale annuelle doit se tenir dans les 6 mois qui suivent la fin de l'exercice. La convocation doit arriver au moins 21 jours avant (Service-public.fr). Les dates ci-dessous sont des repères pratiques, pas des délais légaux, sauf mention contraire.

3 mois avant l'assemblée : envoyez la demande de pièces. Le syndic a un mois pour les transmettre (délai légal).
2 mois avant : lisez les annexes et les factures. Envoyez vos questions au syndic.
6 à 8 semaines avant : faites le point avec le syndic. Il établit l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical. C'est aussi le moment de demander l'inscription d'une question, par lettre recommandée avec avis de réception, avant l'envoi de la convocation.
Avant l'envoi de la convocation : remettez le rapport du conseil syndical. Service-public.fr indique qu'il est joint à la convocation.
Entre la convocation et l'assemblée : les pièces justificatives des charges sont à la disposition de tous les copropriétaires, au moins un jour ouvré. Voir la lettre pour consulter les factures.

Que faire si le syndic ne transmet pas les pièces ?

Restez factuel et gardez une trace de tout. Un retard a souvent une cause simple : une demande trop large, un gestionnaire absent, un changement de logiciel. Les étapes habituelles :

Relancer par écrit, en rappelant la date de la première demande et la liste des pièces.
Compter le retard. Après un mois, 15 € par jour de retard sont déduits de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic, lors de l'arrêté des comptes, c'est-à-dire leur clôture présentée à l'assemblée (Service-public.fr, décret du 23 mai 2019). Notez le nombre de jours et le montant dans le rapport du conseil syndical.
Informer l'assemblée. Le rapport du conseil syndical dit ce qui a été demandé, reçu ou non reçu. Chaque copropriétaire vote ensuite sur les comptes et sur le quitus (l'approbation de la gestion du syndic) en connaissance de cause.
Se renseigner. L'ADIL de votre département (agence départementale d'information sur le logement) répond gratuitement aux questions de copropriété. Pour savoir quelle suite donner à un refus précis, consultez un avocat.

Si le syndic ne répond plus du tout, voir que faire quand le syndic ne répond pas. Si le conseil syndical préfère faire contrôler les pièces reçues, le contrôle renforcé du conseil syndical (comptes, contrat de syndic et contrats d'entretien, 290 €) ouvre le 1^er novembre.

Questions fréquentes

Le conseil syndical peut-il demander des pièces à tout moment de l'année ?

Oui. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas de période. La consultation des pièces entre la convocation et l'assemblée est un autre droit, ouvert à tous les copropriétaires.

Combien de temps le syndic a-t-il pour transmettre les pièces ?

Un mois à compter de la demande. Au-delà, au moins 15 € par jour de retard sont déduits de sa rémunération forfaitaire annuelle, lors de l'arrêté des comptes soumis à l'assemblée (Service-public.fr).

Le conseil syndical approuve-t-il les comptes ?

Non. Il contrôle et donne son avis. L'approbation des comptes est votée par l'assemblée générale. Le budget prévisionnel ne peut pas non plus être délégué au conseil syndical.

Un membre du conseil syndical peut-il faire la demande seul ?

Tous les membres peuvent consulter les documents de gestion et en faire des copies (Service-public.fr). La loi parle d'une demande du conseil syndical : écrivez donc au nom du conseil, signée par le président ou par le membre désigné.

Sources

Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et vérifiée par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.

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