Publié le . Rédigé par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.
La réponse courte
Un appel de fonds plus élevé vient presque toujours de l'une de ces six causes : l'assurance de l'immeuble, l'énergie, le fonds de travaux, des travaux votés, la régularisation de l'année passée, ou les contrats et honoraires. Pour savoir laquelle vous concerne, posez votre nouvel appel à côté du précédent et comparez-les ligne par ligne. Certaines hausses durent toute l'année, d'autres ne se paient qu'une fois.
Que paie-t-on avec un appel de fonds ?
Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel (l'estimation des dépenses courantes de l'immeuble). Vous en payez votre part par des provisions (des avances), en général chaque trimestre. Selon Service-public.fr, elles sont dues le premier jour du trimestre, sauf si l'assemblée a choisi une autre période.
Votre part dépend de vos tantièmes (le poids de votre lot dans l'immeuble, fixé par le règlement de copropriété). Le même appel peut aussi contenir d'autres sommes : la cotisation au fonds de travaux, un appel pour des travaux votés, la régularisation de l'année passée. Une hausse vient donc d'une ou de plusieurs de ces lignes. Le détail de chaque ligne : lire son appel de fonds.
Quelles sont les 6 causes d'une hausse des charges de copropriété ?
1. L'assurance de l'immeuble a augmenté
Le syndicat des copropriétaires assure le bâtiment. Après plusieurs sinistres, comme des dégâts des eaux, l'assureur peut augmenter la prime (le prix annuel du contrat) à l'échéance. Les franchises (la part qui reste à payer après un sinistre) peuvent aussi peser sur les comptes. La hausse apparaît dans le budget, donc dans chaque provision.
2. L'énergie et le chauffage collectif coûtent plus cher
Si l'immeuble a un chauffage collectif, c'est souvent la plus grosse ligne du budget. Elle monte quand le prix du gaz, de l'électricité ou du réseau de chaleur augmente, quand un hiver froid fait consommer davantage, ou quand le contrat de fourniture est renouvelé à un prix plus élevé. L'électricité des parties communes (couloirs, parking, ascenseur) suit la même logique.
3. La cotisation au fonds de travaux a été relevée
Le fonds de travaux est une épargne obligatoire de l'immeuble, pour payer les travaux futurs. Selon l'INC (Institut national de la consommation), l'obligation vise aussi les copropriétés de 50 lots ou moins depuis le 1er janvier 2025. Elle s'applique 10 ans après la construction de l'immeuble. La cotisation annuelle est d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle doit aussi atteindre au moins 2,5 % du montant des travaux prévus. L'assemblée peut voter davantage. Voir le calcul du fonds de travaux.
4. Des travaux ont été votés
Un ravalement, une toiture, un ascenseur à remplacer : ces travaux ne font pas partie du budget courant. L'assemblée les vote à part, avec un calendrier d'appels de fonds (par exemple en deux ou trois fois). Le syndic peut aussi percevoir des honoraires pour suivre ces travaux. Ils sont votés en même temps que les travaux (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965) et figurent donc dans le procès-verbal.
5. La régularisation de l'année passée s'ajoute
Une fois l'exercice (l'année comptable) terminé, le syndic compare vos provisions à votre part des dépenses réelles. Si l'immeuble a dépensé plus que prévu, la différence vous est appelée. Selon Service-public.fr, cette somme n'est due qu'après l'approbation des comptes par l'assemblée. Elle se paie une seule fois. Voir la régularisation des charges.
6. Les contrats et les honoraires ont été révisés
Ménage, ascenseur, entretien de la chaudière, espaces verts : beaucoup de contrats prévoient une révision du prix chaque année, selon un indice. Le contrat du syndic, lui, est voté en assemblée : un nouveau contrat peut fixer un forfait plus élevé. Et certaines prestations du syndic sont facturées en plus du forfait. Pour aller plus loin : réduire les charges de copropriété.
Un exemple chiffré : d'où viennent 247,50 € de plus ?
Exemple fictif. Votre lot a 120 tantièmes sur 10 000, soit 1,2 % de l'immeuble. Pour simplifier, toutes les dépenses sont réparties sur ces tantièmes. Votre dernier appel était de 157,50 €. Le nouveau est de 405 €.
| Ligne de l'appel | Appel précédent | Nouvel appel | Écart |
|---|---|---|---|
| Provision sur budget | 150,00 € | 165,00 € | +15,00 € |
| Fonds de travaux | 7,50 € | 12,00 € | +4,50 € |
| Régularisation de l'exercice clos | 0,00 € | 48,00 € | +48,00 € |
| Toiture, premier appel sur 2 | 0,00 € | 180,00 € | +180,00 € |
| Total | 157,50 € | 405,00 € | +247,50 € |
- Provision : le budget voté passe de 50 000 € à 55 000 € (assurance +2 000 €, chauffage +2 500 €, contrats +500 €). Votre part : 55 000 × 1,2 % ÷ 4 = 165 € par trimestre, au lieu de 150 €.
- Fonds de travaux : l'assemblée le fait passer de 2 500 € à 4 000 € par an. Votre part : 4 000 × 1,2 % ÷ 4 = 12 € par trimestre.
- Régularisation : l'an passé, l'immeuble a dépensé 54 000 € pour un budget de 50 000 €. Votre part du dépassement : 4 000 × 1,2 % = 48 €, payés une seule fois.
- Toiture : 30 000 € de travaux votés, appelés en deux fois. Votre part : 360 €, soit 180 € par appel.
Ce qui compte : sur 247,50 € de plus, seuls 19,50 € reviendront à chaque trimestre de l'année, soit 78 € par an. L'appel suivant sera de 357 € (165 + 12 + 180), puis de 177 € une fois la toiture payée.
Comment savoir quelle cause vous concerne ?
- Posez les deux appels côte à côte. Le nouveau et celui du trimestre précédent. Pour chaque ligne, notez l'écart en euros.
- Repérez les lignes nouvelles. « Régularisation », « solde exercice », « travaux », « appel exceptionnel » : elles s'arrêteront. Une provision ou une cotisation plus élevée, elle, va durer.
- Refaites le calcul de la provision. Budget voté × vos tantièmes ÷ total des tantièmes ÷ 4. Si votre calcul donne le montant appelé, la hausse de la provision vient du budget voté : c'est ce budget qu'il faut faire expliquer. L'outil calcul de la quote-part fait le calcul pour vous.
- Ouvrez le dernier procès-verbal d'assemblée. Vous y trouvez le budget adopté, le montant du fonds de travaux, les travaux votés avec leurs dates d'appel, et l'approbation des comptes de l'année passée.
- Comparez le budget poste par poste. Les annexes comptables jointes à la convocation présentent le budget à côté des dépenses réelles. C'est là que l'on voit si l'assurance, le chauffage ou un contrat a augmenté.
Que pouvez-vous demander au syndic ?
Une hausse n'est pas une erreur en soi : c'est une dépense à faire expliquer. Vous pouvez demander :
- une copie du dernier procès-verbal et du budget voté, si vous ne les avez plus ;
- la liste des postes du budget qui augmentent, avec le montant de chaque hausse ;
- le détail de votre régularisation, ligne par ligne ;
- le calendrier des appels pour les travaux votés ;
- pour l'assurance, la liste des sinistres déclarés ces dernières années.
Avant l'assemblée qui approuve les comptes, vous pouvez aussi consulter les pièces justificatives (factures, contrats, quantités consommées). Selon l'INC, le syndic les tient à la disposition de tous les copropriétaires pendant au moins un jour ouvré, entre la convocation et l'assemblée. Le conseil syndical (les copropriétaires élus pour assister et contrôler le syndic) peut vous aider à poser vos questions.
Écrivez de préférence, avec le montant et la ligne concernés. Le modèle de lettre pour demander l'explication d'une hausse est prêt à remplir. Si une erreur est confirmée (mauvais tantièmes, facture d'un autre immeuble), voir contester ses charges de copropriété.
Questions fréquentes
Puis-je attendre d'avoir une réponse du syndic pour payer ?
Les provisions du budget voté sont dues à leur date, même si vous avez voté contre. Ne pas payer expose à des relances, puis à des frais de recouvrement mis à votre seule charge. Vous pouvez payer et poser votre question par écrit en même temps.
La hausse va-t-elle durer ?
Cela dépend de la ligne. Une hausse du budget ou du fonds de travaux revient à chaque appel de l'année. Une régularisation n'est payée qu'une fois. Un appel pour travaux s'arrête à la fin du calendrier voté en assemblée.
Le fonds de travaux me sera-t-il rendu si je vends ?
Non. Les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat des copropriétaires. L'acheteur peut accepter de vous verser un montant équivalent, en plus du prix de vente : cela se règle avec le notaire.
Où trouver le budget voté par l'assemblée ?
Dans le procès-verbal de la dernière assemblée générale, qui donne le montant adopté. Le détail par poste figure dans les documents joints à la convocation. Si vous ne les avez plus, demandez une copie au syndic ou regardez son espace en ligne.
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Sources
- Service-public.fr, charges de copropriété (vérifié le 18 février 2026)
- INC, le fonds de travaux en copropriété (vérifié le 11 février 2026)
- INC, la consultation des pièces justificatives des charges (20 mars 2026)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et vérifiée par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.