Mis à jour le . Relu par un professionnel de la copropriété, juriste de formation : notre méthode.
La réponse courte
La régularisation est l'écart entre les provisions que vous avez versées et votre part des dépenses réelles de l'exercice. Elle n'est exigible qu'après l'approbation des comptes en assemblée. Un moins-perçu vous est appelé ; un trop-perçu vous est en principe reversé. Avant de payer, vérifiez vos tantièmes et les postes qui ont dépassé le budget.
Quand la régularisation arrive-t-elle ?
Pendant l'exercice, vous payez des provisions. Elles sont en général égales au quart du budget prévisionnel voté, et exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou de la période fixée par l'assemblée.
L'exercice clos, le syndic compare les provisions encaissées aux dépenses réellement payées ou dues. L'assemblée générale approuve ensuite les comptes. C'est seulement après cette approbation que le moins-perçu devient exigible (Service-public.fr). En pratique, la régularisation apparaît donc sur l'appel de fonds qui suit l'assemblée annuelle.
Le projet d'état individuel de répartition des comptes, qui donne le détail par copropriétaire, fait partie des documents envoyés avec la convocation de l'assemblée qui approuve les comptes (INC). Lisez-le avant de voter : c'est votre régularisation, ligne par ligne.
Comment se calcule-t-elle ?
Pour chaque clé de répartition, on compare ce que vous avez versé à votre part des dépenses réelles. Puis on additionne.
Exemple chiffré (fictif). Votre lot compte 150 tantièmes de charges générales sur 10 000, et 200 tantièmes d'ascenseur sur 10 000.
- Charges générales. Budget voté : 40 000 €. Provisions versées : 40 000 × 150 / 10 000 = 600 €. Dépenses réelles : 44 000 €. Votre part réelle : 660 €. Écart : 60 € à payer.
- Ascenseur. Budget voté : 6 000 €. Provisions versées : 120 €. Dépenses réelles : 5 400 €. Votre part réelle : 108 €. Écart : 12 € en votre faveur.
Régularisation : 60 − 12 = 48 € à payer. Pour refaire ce calcul avec vos chiffres : calcul de votre quote-part de charges.
Pourquoi est-elle élevée cette année ?
Une régularisation importante n'est pas forcément une erreur. Les causes les plus courantes :
- un budget voté trop bas par rapport aux dépenses de l'année précédente ;
- une dépense imprévue : réparation urgente, franchise d'assurance après un sinistre ;
- une hausse du prix ou de la consommation d'énergie, notamment pour le chauffage collectif ;
- un contrat d'entretien dont le prix a été révisé ;
- une erreur : mauvais nombre de tantièmes, mauvaise clé, facture d'un autre exercice ou d'un autre bâtiment.
Seule la dernière se fait corriger. Les autres se font expliquer.
Que vérifier avant de payer ?
- Les comptes de l'exercice ont-ils été approuvés en assemblée ? Regardez le procès-verbal.
- Vos tantièmes, pour chaque clé, sont-ils ceux de votre acte ou du règlement de copropriété ?
- Toutes les provisions que vous avez versées sont-elles déduites ? Additionnez vos appels de l'exercice.
- Quels postes dépassent le budget voté ? Comparez dépenses réelles et budget dans les annexes comptables : comment les lire.
- Pour ces postes, quelles factures ? Consultez les pièces justificatives avant l'assemblée : modèle de lettre.
- Des frais qui visent un seul copropriétaire (relances, état daté) figurent-ils dans les charges de tous ? Voir les frais de relance.
- Le trop-perçu éventuel est-il bien reporté sur votre compte ?
Pour une hausse que vous ne comprenez pas, écrivez au syndic avec le modèle de lettre « explication d'une hausse ».
Vous avez vendu ou acheté : qui paie la régularisation ?
L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 répartit les sommes, selon Justice.fr :
- la provision exigible du budget prévisionnel est payée par le vendeur ;
- les provisions hors budget, comme les travaux, sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles ;
- le trop-perçu ou le moins-perçu de la régularisation revient à celui qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.
Exemple (fictif). La vente est signée le 15 mars. L'assemblée approuve les comptes de l'année précédente le 20 mai. La régularisation de 48 € est portée au compte de l'acheteur, alors que les dépenses datent d'avant la vente.
Vendeur et acheteur peuvent convenir d'un autre partage dans l'acte de vente. Cet accord vaut entre eux, pas à l'égard du syndic. Le notaire vous conseille sur ce point. Voir aussi les documents à lire avant d'acheter.
Ne pas confondre avec la régularisation des charges locatives
Si vous louez votre logement, deux régularisations se suivent. La première, celle de la copropriété, vous concerne comme propriétaire. La seconde concerne votre locataire : elle ne porte que sur les charges récupérables, dont la liste est fixée par le décret du 26 août 1987. Une partie des charges de copropriété n'en fait pas partie.
Selon Service-public.fr, les charges locatives sont régularisées au moins une fois par an. Le décompte est communiqué au locataire un mois avant la régularisation, et les justificatifs restent à sa disposition pendant 6 mois.
Faut-il payer en attendant une réponse ?
Une fois les comptes approuvés, le moins-perçu est exigible. Ne pas le payer expose à des relances, puis à une mise en demeure dont les frais sont à la charge du seul copropriétaire concerné (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le plus sûr : payer, et faire justifier par écrit. Avant de retenir une somme, demandez l'avis de l'ADIL ou d'un avocat.
La décision qui approuve les comptes se conteste dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal, si vous avez voté contre ou étiez absent et non représenté. Voir contester ses charges et ce que vaut le vote des comptes.
Décryptage Copro n'écrit pas au syndic à votre place et ne dit pas qui a raison. Pour une question de droit ou un litige :
- l'ADIL de votre département répond gratuitement aux questions de logement et de copropriété ;
- le conciliateur de justice aide gratuitement à trouver un accord ;
- un avocat est nécessaire pour savoir si une action en justice a des chances d'aboutir.
Questions fréquentes
Quand la régularisation est-elle exigible ?
Après l'approbation des comptes par l'assemblée générale. Avant ce vote, le moins-perçu ne peut pas être exigé.
Le syndic peut-il garder le trop-perçu ?
Selon Service-public.fr, le trop-perçu est en principe reversé aux copropriétaires, au prorata de leur quote-part. Vérifiez qu'il apparaît bien au crédit de votre compte.
J'ai vendu en cours d'année. Qui paie la régularisation ?
Celui qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes (article 6-2 du décret de 1967). Un autre partage peut être prévu dans l'acte, entre vendeur et acheteur seulement.
Mon locataire doit-il payer toute la régularisation ?
Non. Il ne paie que les charges récupérables, dont la liste est fixée par le décret du 26 août 1987, avec un décompte communiqué un mois avant la régularisation.
À lire aussi
- Contester ses charges de copropriété : vérifier avant de contester
- Approbation des comptes en AG : ce que vous approuvez vraiment
- Acheter en copropriété : la liste des documents à lire avant de signer
Sources
- Service-public.fr, charges de copropriété (vérifié le 18 février 2026)
- Justice.fr, budget prévisionnel de la copropriété (mis à jour le 28 avril 2025)
- Justice.fr, achat d'un logement en copropriété, charges entre vendeur et acquéreur (mis à jour le 19 septembre 2025)
- Cabinet BJA (avocats), qui doit payer les charges lors de la vente d'un lot, article 6-2 du décret de 1967 (29 septembre 2025)
- Service-public.fr, charges locatives récupérables (vérifié le 15 avril 2025)
- INC, les documents notifiés avec l'ordre du jour de l'assemblée (mis à jour le 11 août 2020)
- ANIL, trouver son ADIL (conseil gratuit)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par un professionnel de la copropriété, juriste de formation. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.