Assurance copropriété en hausse : vérifier si c'est justifié

Publié le 24 octobre 2026. Vérifié par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.

La réponse courte

Une hausse de l'assurance de l'immeuble se vérifie avec quatre documents : l'avis d'échéance de cette année, celui de l'an passé, la liste des sinistres des trois dernières années et le budget prévisionnel. Ils montrent si la hausse vient des sinistres, d'un indice prévu au contrat, d'une garantie ajoutée ou d'un changement de franchise. Sur votre appel de fonds, l'assurance n'a pas de ligne à elle : elle est comprise dans la provision.

Ce guide traite d'un seul poste : l'assurance de l'immeuble. Si vous ne savez pas encore quelle ligne de votre appel a augmenté, commencez par les 6 causes d'une hausse des charges.

Où voit-on la hausse de l'assurance dans vos charges ?

L'immeuble est assuré par le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires, qui forme une personne morale). Le contrat le plus courant s'appelle la multirisque immeuble : il couvre le bâtiment, les parties communes et la responsabilité civile du syndicat. Cette responsabilité civile est obligatoire depuis la loi ALUR de 2014.

La prime (le prix annuel du contrat) est une charge générale. Selon Service-public.fr, ces charges sont réparties selon la valeur relative de chaque lot, c'est-à-dire selon vos tantièmes. Elle entre dans le budget prévisionnel voté en assemblée, puis dans chacune de vos provisions trimestrielles.

Votre appel de fonds affiche donc une provision globale, sans détail. Le montant de l'assurance se lit ailleurs : dans les annexes comptables jointes à la convocation de l'assemblée. Elles placent côte à côte la dépense réelle de l'année passée, le budget voté et le budget proposé.

Que coûtent 30 % de plus à votre lot ?

Exemple fictif. Immeuble de 10 000 tantièmes, budget de 60 000 €. Votre lot a 150 tantièmes, soit 1,5 % de l'immeuble. Voici l'extrait des annexes, poste assurance :

Poste	Dépensé en 2025	Budget voté 2026	Budget proposé 2027
Assurance multirisque immeuble	8 000 €	8 000 €	10 400 €
Total du budget	59 100 €	60 000 €	62 400 €

La hausse de la prime : 10 400 − 8 000 = 2 400 €, soit +30 %.
Votre part de l'assurance : 8 000 × 1,5 % = 120 € par an avant, 10 400 × 1,5 % = 156 € après. Soit 36 € de plus par an.
Sur votre appel trimestriel : 60 000 × 1,5 % ÷ 4 = 225 € avant, 62 400 × 1,5 % ÷ 4 = 234 € après. Soit 9 € de plus par trimestre, à chaque appel.

Une hausse de 30 % sur un poste ne fait donc pas 30 % sur votre appel : ici, +4 %. Si votre appel a pris beaucoup plus, l'assurance n'explique pas tout. L'outil calcul de la quote-part refait ce calcul avec vos chiffres.

Pourquoi l'assureur augmente-t-il la prime de l'immeuble ?

Quatre causes se vérifient sur pièces :

1. Les sinistres de l'immeuble. Selon une enquête de la DGCCRF (le service de l'État chargé de la protection des consommateurs), la fréquence des sinistres est le principal critère des assureurs. Elle est mesurée sur 12 à 36 mois, et les sinistres sans responsabilité de l'assuré sont comptés. L'assureur regarde aussi la nature des sinistres et le rapport entre ce qu'il a payé et les primes reçues.
2. L'indexation. Beaucoup de contrats font évoluer la prime chaque année selon un indice écrit dans les conditions du contrat, souvent un indice du coût de la construction. Comparez la hausse à la variation de cet indice.
3. Une garantie ajoutée ou un capital relevé. Une nouvelle garantie, une surface ou une valeur assurée plus élevée augmente la prime. L'avis d'échéance et les conditions particulières (les pages propres à votre immeuble) le montrent.
4. Le marché. Les prix montent pour beaucoup d'immeubles en même temps. En 2025, l'assurance de l'immeuble a augmenté de 9,9 % en moyenne selon un grand cabinet de syndic (les chiffres des charges 2025). Une hausse bien au-delà de ce niveau mérite une explication propre à votre immeuble.

Exemple fictif de sinistralité. Sur 3 ans, la copropriété a payé 24 000 € de primes et l'assureur a versé 36 000 € d'indemnités, pour 9 dégâts des eaux venus de la même colonne. L'assureur a payé une fois et demie ce qu'il a reçu. Une hausse de prime suit souvent. Tant que la colonne n'est pas réparée, les sinistres risquent de continuer.

La franchise a-t-elle augmenté en même temps ?

La franchise est la part d'un sinistre qui reste à la charge de l'assuré, ici le syndicat. À l'échéance, un assureur peut relever la franchise au lieu de la prime, ou en plus d'elle. Cette hausse-là ne se voit pas dans le budget.

Exemple fictif. La franchise dégât des eaux passe de 300 € à 1 000 €. L'immeuble a 4 sinistres par an : les franchises passent de 1 200 € à 4 000 €, soit 2 800 € de plus. C'est davantage que la hausse de prime de l'exemple précédent. Pour votre lot à 1,5 % : 42 € de plus par an. Ces sommes apparaissent dans les dépenses réelles, donc souvent dans la régularisation de fin d'année. Le détail des franchises et des sinistres est dans le dégât des eaux en copropriété.

L'assureur peut-il résilier le contrat de l'immeuble ?

Oui, dans deux cas décrits par l'INC (Institut national de la consommation) :

À l'échéance annuelle. L'assureur comme l'assuré peuvent mettre fin au contrat, avec le préavis écrit au contrat, en général deux mois.
Après un sinistre, seulement si le contrat le prévoit. La couverture cesse un mois après la notification de la résiliation. L'assuré peut alors résilier ses autres contrats chez le même assureur sans attendre l'échéance. L'assureur rend la part de prime payée pour la période qui suit la fin du contrat.

La responsabilité civile du syndicat étant obligatoire, le syndic doit trouver un nouvel assureur avant la fin de la couverture. Demandez au syndic la date de fin de couverture, les propositions reçues et la liste des sinistres qu'il a transmise aux assureurs consultés.

Quels documents le conseil syndical peut-il demander ?

Le conseil syndical (les copropriétaires élus pour assister et contrôler le syndic) peut consulter les documents de la gestion et en faire des copies, selon Service-public.fr. Pour l'assurance, demandez :

les deux derniers avis d'échéance, pour comparer la prime, les taxes et les garanties ;
les conditions particulières en vigueur, avec les franchises et la date d'échéance ;
la liste des sinistres des trois dernières années : date, origine, montant indemnisé, état du dossier ;
le courrier de l'assureur qui annonce la hausse, s'il en donne la raison ;
les travaux envisagés pour supprimer la cause des sinistres répétés.

Le modèle de lettre du conseil syndical est prêt à remplir. Un copropriétaire seul peut écrire au syndic avec le modèle de lettre pour demander l'explication d'une hausse. Avant l'assemblée qui approuve les comptes, il peut aussi consulter les factures et les contrats : voir la consultation des pièces justificatives.

Comment remettre l'assurance de l'immeuble en concurrence ?

Le syndic négocie et signe le contrat au nom du syndicat. Selon Service-public.fr, il doit consulter le conseil syndical avant de conclure un contrat qui dépasse le montant fixé par l'assemblée. Ce montant figure dans un ancien procès-verbal. La démarche suit l'échéance du contrat, souvent le 1^er janvier :

Relevez l'échéance et le préavis. Avec une échéance au 1^er janvier et deux mois de préavis, la résiliation doit être faite au plus tard fin octobre. Le contrat dit si le délai se compte à l'envoi ou à la réception : vérifiez-le.
Demandez des offres sur les mêmes bases. Mêmes garanties, mêmes capitaux (les montants assurés), même liste de sinistres. Sinon, les prix ne se comparent pas.
Comparez les franchises avec la prime. Une prime plus basse avec une franchise plus haute peut coûter plus cher à un immeuble qui a souvent des sinistres. Faites le calcul sur le nombre réel de sinistres.
Faites inscrire la question à l'ordre du jour si vous voulez que l'assemblée en débatte : modèle de lettre.

Décryptage Copro ne compare pas les offres d'assurance et n'en propose aucune. Pour les autres contrats de l'immeuble, voir réduire les charges de copropriété.

Questions fréquentes

Puis-je payer mes charges sans la hausse de l'assurance ?

Non. La prime fait partie du budget voté en assemblée : vos provisions sont dues à leur date, même si vous avez voté contre. Vous pouvez payer et demander en même temps, par écrit, le détail de la hausse.

Qui choisit l'assureur de l'immeuble ?

Le syndic négocie et signe le contrat au nom du syndicat des copropriétaires. Il consulte le conseil syndical si le contrat dépasse le montant fixé par l'assemblée. L'assemblée décide des changements qui lui sont soumis.

Pourquoi la prime augmente-t-elle alors que je n'ai eu aucun sinistre ?

L'assureur regarde les sinistres de tout l'immeuble, pas ceux d'un seul lot. La prime peut aussi suivre un indice prévu au contrat, ou monter parce qu'une garantie a été ajoutée. L'avis d'échéance et la liste des sinistres permettent de faire la part des choses.

Mon assurance habitation fait-elle doublon avec celle de l'immeuble ?

En principe, non. Le contrat de l'immeuble couvre le syndicat, le bâtiment et les parties communes. Le vôtre couvre votre responsabilité civile de copropriétaire, qui est obligatoire, et, selon le contrat, vos biens. Comparez les conditions des deux contrats pour repérer un éventuel chevauchement.

Sources

Information générale à jour en octobre 2026, rédigée par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.

Assurance de la copropriété en hausse : comment vérifier si c'est justifié