Travaux votés avant la vente : qui paie, vendeur ou acheteur

Mis à jour le 23 octobre 2026. Rédigé par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.

La réponse courte

Ce n'est pas la date du vote qui compte, mais la date de chaque appel de fonds. Pour le syndic, un appel de travaux est dû par celui qui est copropriétaire le jour où il devient exigible (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Les appels tombés avant la vente sont pour le vendeur, ceux qui tombent après sont pour l'acheteur. Vendeur et acheteur peuvent prévoir un autre partage dans l'acte, mais cet accord ne vaut qu'entre eux.

Que dit la loi sur les travaux votés avant la vente ?

La règle est fixée par l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967. Elle s'applique « à l'égard du syndicat », c'est-à-dire pour savoir à qui le syndic peut réclamer l'argent :

Charges courantes : la provision du budget prévisionnel exigible à la date de la vente est due par le vendeur. Les suivantes sont dues par l'acheteur.
Travaux et autres dépenses hors budget : chaque appel est dû par celui qui est copropriétaire au moment où il devient exigible. Peu importe que les travaux aient été votés avant la vente.
Régularisation annuelle : le trop-perçu ou le manque, révélé par l'approbation des comptes, va à celui qui est copropriétaire le jour de cette approbation. Voir la régularisation des charges.

« Exigible » veut dire : la date à laquelle l'appel doit être payé, telle que l'assemblée l'a fixée. Un ravalement voté en mars peut donc être appelé en trois fois, sur un an ou plus. Chaque échéance a son propre débiteur.

Le vendeur et l'acheteur peuvent-ils se mettre d'accord autrement ?

Oui. L'article 6-3 du même décret permet des conventions contraires entre vendeur et acheteur. En pratique, cette clause est écrite dans la promesse puis dans l'acte de vente. Par exemple : « tous les travaux votés avant la promesse restent à la charge du vendeur ».

Deux points sont importants :

L'accord ne s'impose pas au syndic. Il réclame toujours l'appel à celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité. Celui qui a payé se fait ensuite rembourser par l'autre, comme prévu dans l'acte.
Sans clause, la règle du décret s'applique. D'après une réponse ministérielle de 2009, le notaire informe le vendeur de ces règles et de la possibilité d'y déroger. Un acte qui ne prévoit rien vaut acceptation de la répartition légale.

Certaines études de notaires décrivent une pratique courante : les travaux votés avant la promesse sont mis à la charge du vendeur. C'est une habitude, pas une obligation. Ce qui compte, c'est ce qui est écrit dans votre acte.

Quel est le rôle du notaire et de l'état daté ?

Avant la signature de l'acte, le notaire demande au syndic un état daté. Selon Service-public.fr, il comporte trois parties :

les sommes dues par le vendeur au syndicat, dont les provisions exigibles et les charges impayées ;
les sommes que le syndicat doit au vendeur ;
les sommes à la charge de l'acheteur, dont les provisions non encore exigibles du budget et des dépenses hors budget, c'est-à-dire les appels de travaux à venir.

Une annexe donne aussi les charges et les travaux des deux derniers exercices, et les procédures en cours. Mais l'état daté arrive tard, peu avant l'acte. Les travaux votés et leur échéancier se lisent bien plus tôt, dans les procès-verbaux d'assemblée remis avec la promesse. Voir l'état daté : prix et contenu et les documents à lire avant d'acheter.

Et le fonds de travaux : le vendeur est-il remboursé ?

Non, pas par le syndicat. Les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui a repris en 2023 l'ancien article 14-2). Elles restent attachées au lot : le syndic ne les rend pas au vendeur.

Vendeur et acheteur peuvent toutefois convenir que l'acheteur verse au vendeur un montant équivalent, en plus du prix. Là encore, c'est un accord entre eux, que le syndic n'a pas à appliquer. Pour vérifier la cotisation de la copropriété : calcul du fonds de travaux.

Un exemple chiffré

Exemple fictif. Le 15 mars 2026, l'assemblée vote un ravalement de 120 000 €. Le lot vendu a 250 tantièmes sur 10 000. Sa part est de 120 000 × 250 ÷ 10 000 = 3 000 €, appelée en trois fois : 1 000 € au 1er juin 2026, au 1er octobre 2026 et au 1er janvier 2027. La vente est signée chez le notaire le 10 novembre 2026.

Sans clause dans l'acte : le vendeur doit les appels de juin et d'octobre, soit 2 000 €. L'acheteur doit celui de janvier 2027, soit 1 000 €.
Avec une clause « travaux votés à la charge du vendeur » : le syndic réclame quand même les 1 000 € de janvier à l'acheteur. Mais l'acte prévoit que le vendeur les supporte : la somme se règle entre eux, selon les modalités écrites dans l'acte.
Fonds de travaux : le lot a versé 420 € au fonds. Le syndicat les garde. Si l'acte le prévoit, l'acheteur rembourse 420 € au vendeur, en plus du prix.

Dans ce cas, l'acheteur qui n'a pas lu le procès-verbal de mars découvre 1 000 € à payer deux mois après son arrivée. Celui qui l'a lu peut en parler au notaire avant de signer.

Que vérifier avant de signer la promesse ?

Dans les procès-verbaux des 3 dernières années : les travaux votés, leur montant et les dates des appels.
Une assemblée est-elle prévue avant la vente, avec des travaux à l'ordre du jour ?
Le montant du fonds de travaux rattaché au lot, et ce que prévoit l'acte à son sujet.
La clause de répartition des charges et des travaux dans la promesse.

Pour une situation particulière, le notaire chargé de la vente, un avocat ou l'ADIL de votre département peuvent vous conseiller.

Questions fréquentes

Les travaux votés avant le compromis sont-ils toujours payés par le vendeur ?

Non, pas automatiquement. Pour le syndic, chaque appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire le jour où il devient exigible. Les appels qui tombent après la vente sont donc réclamés à l'acheteur, sauf accord contraire entre vendeur et acheteur, qui ne vaut qu'entre eux.

Le syndic doit-il respecter l'accord écrit dans l'acte de vente ?

Non. L'accord entre vendeur et acheteur ne s'impose pas au syndicat. Le syndic réclame l'appel à celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité. Celui qui a payé se fait ensuite rembourser par l'autre partie, comme prévu dans l'acte.

Le vendeur récupère-t-il l'argent du fonds de travaux ?

Pas auprès du syndicat : les sommes versées au fonds de travaux lui restent définitivement acquises. Vendeur et acheteur peuvent toutefois convenir que l'acheteur verse au vendeur un montant équivalent, en plus du prix.

Où voir les appels de travaux qui restent à venir ?

Dans les procès-verbaux d'assemblée, qui fixent le montant et l'échéancier des travaux votés. L'état daté, établi par le syndic avant l'acte, indique aussi les provisions hors budget non encore exigibles, qui seront à la charge de l'acheteur.

Sources

Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat, de votre notaire ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.

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