Publié le . Rédigé par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.
La réponse courte
Le syndic est désigné, ou renouvelé, à la majorité de l'article 25 : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Faute de cette majorité, un second vote est possible tout de suite si le projet a obtenu au moins un tiers des voix. Le mandat dure 3 ans au plus. Le contrat suit un modèle fixé par décret : avant de voter, lisez surtout ce qui est facturé en dehors du forfait.
Comment se vote la désignation ou le renouvellement du syndic ?
Renouveler le syndic, c'est le désigner de nouveau. La règle est donc la même que pour un nouveau syndic : la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (Service-public.fr). C'est la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents. Un absent compte donc comme une voix qui manque.
Chaque copropriétaire a autant de voix que de tantièmes (sa part de l'immeuble). Dans un immeuble de 1 000 tantièmes, il faut 501 voix « pour ».
Si ce seuil n'est pas atteint mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée vote une seconde fois, tout de suite, à la majorité de l'article 24. On ne compte alors que les voix des présents, des représentés et des votes par correspondance. Les abstentions ne comptent pas.
Exemple fictif. Sur 1 000 tantièmes, le syndic obtient 420 voix pour, 180 contre et 50 abstentions. Les autres copropriétaires sont absents. 420, c'est moins que 501 : le premier vote échoue. Mais 420 dépasse le tiers (334 voix). Au second vote, 420 pour contre 180 contre : le syndic est désigné.
Si plusieurs contrats sont proposés, ils sont votés l'un après l'autre. Dès qu'un syndic obtient la majorité, les projets suivants ne sont plus votés. L'ordre des résolutions compte donc. La même résolution désigne le syndic et approuve son contrat. Le détail des majorités est dans les majorités en assemblée générale.
Combien de temps dure le mandat du syndic ?
3 ans au plus (article 28 du décret du 17 mars 1967). La durée est réduite à 1 an au plus si le syndic, ou une personne qui lui est liée, a participé à la construction de l'immeuble, par exemple comme promoteur. Le contrat indique une date de début et une date de fin.
Pour ne pas renouveler le contrat et désigner un autre syndic, l'assemblée se réunit dans les 3 mois qui précèdent la fin du contrat en cours. Le nouveau contrat commence au plus tôt un jour franc (un jour entier) après l'assemblée. Le calendrier complet est dans changer de syndic de copropriété.
Quel contrat devez-vous recevoir avec la convocation ?
Le projet de contrat de chaque syndic candidat est joint à la convocation. Pour un syndic professionnel, ce contrat suit obligatoirement un contrat type : un modèle fixé par le décret du 26 mars 2015, modifié en 2020. Les rubriques sont les mêmes d'un syndic à l'autre. C'est ce qui permet de comparer. Le syndic qui ne respecte pas ce modèle s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne et 15 000 € pour une société (Service-public.fr).
Les tarifs, eux, sont libres. Le syndic les propose, l'assemblée les accepte ou non en votant le contrat.
Quelles lignes du contrat regarder avant de voter ?
- 1. Le forfait annuel. Son montant TTC, divisé par le nombre de lots. Notez ce qu'il comprend, par exemple le nombre de visites de l'immeuble par an.
- 2. Les prestations particulières. Ce sont les tâches facturées en plus du forfait. Le contrat type en fixe la liste : réunions supplémentaires, sinistres, travaux, litiges, entre autres. Regardez le prix de chacune.
- 3. Le coût horaire. Il sert à facturer ces prestations au temps passé. Vérifiez s'il est majoré en dehors des jours et heures ouvrables.
- 4. Les frais de relance et de recouvrement. La loi met à la charge du seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement, à compter de la mise en demeure, c'est-à-dire la lettre recommandée qui exige le paiement (article 10-1 de la loi de 1965). Si le contrat prévoit d'autres frais de relance, demandez sur quelle base. Voir les frais de relance du syndic.
- 5. L'état daté. C'est le document que le syndic établit quand un copropriétaire vend. Son prix est plafonné à 380 € TTC. Voir l'état daté et son plafond.
- 6. Les honoraires sur travaux. Pour les travaux qui sortent du budget courant (ravalement, toiture), ils sont votés à la même assemblée que les travaux, en pourcentage du montant hors taxes (article 18-1 A). Si le contrat donne un barème, notez-le.
- 7. La durée et les horaires de l'assemblée. Le forfait comprend l'assemblée annuelle pour une durée et une plage horaire écrites au contrat. Au-delà, le temps est facturé au coût horaire. Une assemblée qui finit souvent tard coûte donc plus cher.
- 8. L'accès en ligne aux documents. Un syndic professionnel doit proposer un espace en ligne sécurisé, compris dans le forfait, sauf si l'assemblée en décide autrement à la majorité de l'article 25.
Pour les montants que l'on retrouve ensuite dans les comptes, voir les lignes d'honoraires à vérifier.
Le conseil syndical doit-il mettre le syndic en concurrence ?
Oui, en principe. L'article 21 de la loi de 1965 demande au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat avant l'assemblée qui désigne le syndic, y compris pour un renouvellement. Les syndics consultés remettent un projet de contrat et une fiche d'information sur le prix et les prestations, dont le modèle est le même pour tous (Service-public.fr).
Le conseil syndical en est dispensé si l'assemblée générale précédente l'a décidé, à la majorité de l'article 25, la question ayant été inscrite à son ordre du jour. Il n'y a pas non plus de mise en concurrence quand la copropriété n'a pas de conseil syndical.
Sans mise en concurrence, la désignation reste valable : la loi le précise, et la Cour de cassation l'a confirmé le 21 septembre 2022 (INC). Par ailleurs, tout copropriétaire peut demander que d'autres projets de contrat soient inscrits à l'ordre du jour. La méthode pas à pas est dans la mise en concurrence du syndic.
Comment comparer deux contrats simplement ?
Ne comparez pas les forfaits seuls. Calculez le coût sur toute la durée du mandat, avec les mêmes hypothèses pour chaque syndic.
Exemple fictif, pour 20 lots, sur 3 ans. On suppose 6 heures de prestations particulières par an et un ravalement de 100 000 € HT voté pendant le mandat.
| Poste, sur 3 ans | Syndic A | Syndic B |
|---|---|---|
| Forfait annuel TTC | 4 800 € | 4 400 € |
| Forfait sur 3 ans | 14 400 € | 13 200 € |
| 18 heures au coût horaire TTC (120 € / 150 €) | 2 160 € | 2 700 € |
| Honoraires sur le ravalement, TTC (2 % / 3 % du montant HT) | 2 400 € | 3 600 € |
| Total sur 3 ans | 18 960 € | 19 500 € |
Le syndic B a le forfait le moins cher. Avec un ravalement, il coûte pourtant 540 € de plus sur le mandat. Sans ravalement, c'est l'inverse : B coûte 660 € de moins. Le bon choix dépend donc des travaux que l'immeuble prévoit. La grille complète est dans comparer deux contrats de syndic, et le calcul par lot dans le prix d'un syndic.
Questions fréquentes
Le contrat du syndic peut-il se renouveler sans vote ?
Non. Le mandat a une date de début et une date de fin. Pour continuer avec le même syndic, l'assemblée doit le désigner de nouveau, à la majorité de l'article 25, en votant son nouveau contrat.
Que se passe-t-il si aucun syndic n'obtient la majorité ?
Si un projet a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu tout de suite à la majorité de l'article 24. Si la copropriété reste sans syndic, des copropriétaires ou le maire, notamment, peuvent demander au président du tribunal judiciaire d'en désigner un. Un avocat est alors obligatoire.
Puis-je proposer un autre contrat de syndic ?
Oui. Tout copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen de projets de contrat qu'il lui transmet. Envoyez votre demande assez tôt pour qu'elle figure dans la convocation.
La désignation est-elle valable sans mise en concurrence ?
Oui. La loi précise que l'absence de mise en concurrence ne rend pas la désignation irrégulière. La Cour de cassation l'a confirmé le 21 septembre 2022. Comparer plusieurs contrats reste le moyen le plus sûr de situer le prix proposé.
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Sources
- Service-public.fr, désignation et contrat du syndic de copropriété (vérifié le 8 juillet 2026)
- Service-public.fr, règles de vote en assemblée générale de copropriété (vérifié le 6 mai 2026)
- INC, la mise en concurrence des contrats de syndic (mis à jour le 2 novembre 2022)
- ANIL, contrat type et rémunération du syndic (à jour au 20 octobre 2016)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.