Mis à jour le . Rédigé par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.
La réponse courte
Deux contrats de syndic se comparent rubrique par rubrique, car ils suivent le même contrat type et la même fiche d'information sur le prix. Le forfait ne suffit pas : regardez le coût horaire, les horaires d'assemblée inclus, les frais facturés à un seul copropriétaire. Puis appliquez chaque tarif aux heures hors forfait que votre immeuble a vraiment consommées.
Pourquoi deux contrats de syndic sont-ils comparables ?
Depuis 2015, les contrats suivent un contrat type fixé par décret (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, aujourd'hui en annexe 1 du décret du 17 mars 1967). La rémunération y est forfaitaire : le forfait couvre tout, sauf les prestations particulières d'une liste limitative. Depuis le 1er janvier 2022, chaque proposition s'accompagne aussi d'une fiche d'information sur le prix et les prestations, au format fixé par l'arrêté du 30 juillet 2021, sans ajout ni retrait possible (INC).
Mettez les deux fiches côte à côte, puis vérifiez chaque chiffre dans le contrat lui-même : c'est lui qui engage.
Le tableau de comparaison, ligne par ligne
| Ligne | Ce qu'il faut regarder |
|---|---|
| Durée du contrat | dates exactes de début et de fin, 3 ans au plus |
| Forfait annuel TTC | montant, et s'il est révisé après 12 mois |
| Forfait par lot | forfait divisé par le nombre de lots |
| Assemblée annuelle | durée et plage horaire incluses |
| Réunions du conseil syndical | nombre et durée inclus |
| Coût horaire | montant TTC, et majorations s'il y en a |
| Assemblée supplémentaire | au temps passé ou prix fixe |
| Sinistres, litiges | au temps passé ou prix fixe |
| Honoraires sur travaux | votés avec les travaux, pas fixés au contrat |
| Mise en demeure | tarif, payé par le seul débiteur |
| État daté | 380 € TTC au plus |
Pour chaque ligne, notez la page du contrat où vous l'avez trouvée. Une rubrique vide ou ambiguë est une question à poser par écrit au candidat avant l'assemblée.
Les pièges les plus fréquents
- Une prestation du forfait facturée en plus. En dehors de la liste des prestations particulières, tout relève du forfait. Une ligne de la proposition qui ne correspond à aucune rubrique de cette liste est à faire justifier. Voir les lignes d'honoraires à vérifier.
- Le coût horaire. Les prestations particulières sont payées au coût horaire, au prorata du temps passé, ou à un prix convenu. Un forfait bas avec un coût horaire élevé peut coûter plus cher sur l'année.
- L'horaire de l'assemblée. Une assemblée tenue en dehors de la plage prévue au contrat est facturée en plus, à la vacation horaire (INC). Si vos assemblées finissent à 20 h 30 et que le contrat s'arrête à 19 h, l'écart est payé chaque année.
- L'état daté. Ses honoraires sont plafonnés à 380 € TTC (décret du 21 février 2020) et facturés au vendeur. Voir l'état daté : prix et contenu.
- Les frais de relance. Les frais de recouvrement sont à la charge du seul copropriétaire en retard, à partir de la mise en demeure (article 10-1 de la loi de 1965). L'INC conseille de vérifier que le syndic n'envoie pas une mise en demeure dès la première relance. Voir les frais de relance.
- Un pourcentage sur travaux écrit d'avance. Selon l'INC, le contrat ne peut pas prévoir les honoraires sur travaux, même à titre indicatif : ils sont votés lors de l'assemblée qui vote les travaux.
Exemple fictif chiffré : deux propositions pour 24 lots
Exemple fictif. L'immeuble a consommé 10 heures hors forfait sur le dernier exercice (une assemblée supplémentaire, des sinistres, une réunion en plus). Ses assemblées finissent vers 20 h 30. Le syndic A inclut l'assemblée jusqu'à 21 h, le syndic B jusqu'à 19 h.
| Poste, par an | Syndic A | Syndic B |
|---|---|---|
| Forfait TTC | 5 280 € | 4 680 € |
| Coût horaire TTC | 96 € | 144 € |
| 10 heures hors forfait | 960 € | 1 440 € |
| Dépassement d'horaire en assemblée (1,5 h) | 0 € | 216 € |
| Coût de l'année | 6 240 € | 6 336 € |
| Soit, par lot | 260 € | 264 € |
| Sur 3 ans, forfait non révisé | 18 720 € | 19 008 € |
Le forfait de B est 600 € moins cher, mais B coûte 96 € de plus sur l'année. Avec seulement 3 heures hors forfait, le résultat s'inverse : A coûte 5 568 €, B 5 328 €. Tout dépend donc des heures réelles de votre immeuble : reprenez-les sur deux exercices, dans les annexes comptables. Pour la méthode du coût par lot, voir le prix d'un syndic.
Restent les frais facturés au seul copropriétaire concerné, comme la mise en demeure (30 € chez A, 48 € chez B dans cet exemple). Ils ne changent pas le budget de l'immeuble, mais comptent pour celui qui les paie.
Que faire des écarts constatés ?
Les tarifs sont libres : le syndic les propose, l'assemblée les approuve. Écrivez à chaque candidat en citant la rubrique : plage horaire de l'assemblée, coût horaire, tarif d'une prestation. Joignez ensuite votre tableau aux projets envoyés avec la convocation : voir la mise en concurrence du syndic, étape par étape.
Un comparateur ou une plateforme qui vous présente des syndics est souvent payé par ceux qu'elle met en avant. Décryptage Copro n'en présente aucun : nous lisons les contrats que vous avez reçus, et le choix reste à l'assemblée. Pour la validité d'une clause, consultez un avocat ou l'ADIL.
Questions fréquentes
Le syndic le moins cher est-il celui qui a le forfait le plus bas ?
Pas forcément. Le coût de l'année dépend aussi du coût horaire des prestations particulières et des horaires d'assemblée prévus au contrat. Appliquez chaque tarif aux heures hors forfait réellement consommées sur les deux derniers exercices.
Les deux syndics doivent-ils utiliser le même modèle de contrat ?
Oui. Les contrats suivent le contrat type fixé par décret, et chaque proposition s'accompagne d'une fiche d'information sur le prix au format fixé par l'arrêté du 30 juillet 2021. Les rubriques se répondent d'un contrat à l'autre.
Un contrat peut-il prévoir un état daté à plus de 380 € ?
Les honoraires de l'état daté sont plafonnés à 380 € TTC par le décret du 21 février 2020. Un montant supérieur dans une proposition est à faire préciser par écrit au candidat avant le vote.
Les honoraires du syndic se négocient-ils ?
Les tarifs sont libres : le syndic les propose, l'assemblée les approuve. Une comparaison ligne par ligne permet de demander à chaque candidat d'ajuster une rubrique précise.
À lire aussi
- Mise en concurrence du syndic : comment faire, et comment comparer les devis
- Changer de syndic : le calendrier, et comment comparer les offres
- Honoraires du syndic : les lignes à vérifier sur vos comptes
Sources
- INC, la fiche d'information sur le prix et les prestations du syndic (24 novembre 2021)
- INC, décrypter un contrat de syndic : les 10 points essentiels (20 mars 2020)
- INC, le contrat de syndic applicable depuis le 2 juillet 2015
- INC, la mise en concurrence des contrats de syndic (vérifié le 5 octobre 2022)
- ADIL de la Loire et de la Haute-Loire (réseau ANIL), la désignation du syndic et son contrat
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 10-1 et 21)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.