Mis à jour le . Rédigé par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.
La réponse courte
Avant l'assemblée qui désigne ou renouvelle un syndic professionnel, le conseil syndical réunit plusieurs projets de contrat (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). L'assemblée précédente peut l'en dispenser, à la majorité de l'article 25. Chaque projet suit le même contrat type et s'accompagne d'une fiche d'information sur le prix au format fixé : c'est ce qui permet de comparer. Comptez trois à six mois avant l'assemblée.
La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, pour informer l'assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat. Ces projets sont établis selon le contrat type et accompagnés de la fiche d'information sur le prix.
- La dispense. Le conseil syndical peut en être dispensé par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (la majorité de l'article 25), lors de l'assemblée qui précède. La demande doit être inscrite à l'ordre du jour de cette assemblée.
- Le rythme. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, le texte ne parle plus d'une mise en concurrence tous les trois ans. Selon l'INC, elle peut donc avoir lieu chaque année où le syndic est désigné.
- Si elle n'a pas lieu. Le texte précise que la formalité n'est pas prescrite à peine d'irrégularité de la désignation. La Cour de cassation a confirmé qu'une désignation sans mise en concurrence n'est pas nulle pour ce seul motif.
Autrement dit : c'est une protection pour les copropriétaires, pas un piège de procédure. Elle n'a d'intérêt que si quelqu'un la fait vraiment.
Qui s'en charge : le conseil syndical, ou n'importe quel copropriétaire ?
La mission appartient au conseil syndical. Le syndic en place n'a pas à l'organiser : la Cour de cassation l'a jugé le 3 juin 2021, faute d'initiative du conseil syndical ou d'un copropriétaire (ANIL). Voir aussi ce que le conseil syndical peut exiger du syndic.
Un copropriétaire peut aussi agir seul : il demande au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen d'un projet de contrat qu'il fournit. La demande doit parvenir au syndic avant l'envoi de la convocation, sinon elle passe à l'assemblée suivante.
Quels documents demander aux syndics candidats ?
- Le projet de contrat, au contrat type. Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, tous les contrats suivent un même modèle, applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015. Modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, il figure en annexe 1 du décret du 17 mars 1967. La durée est de 3 ans au plus.
- La fiche d'information sur le prix et les prestations. Depuis le 1er janvier 2022, elle accompagne chaque proposition, au format fixé par l'arrêté du 30 juillet 2021. Selon l'INC, aucune information ne peut y être ajoutée ou retranchée. Elle a quatre parties : informations générales (durée, horaires), forfait, prestations particulières, frais imputables au seul copropriétaire.
Pour que les offres soient comparables, donnez la même description de l'immeuble à chaque candidat : nombre de lots, équipements (ascenseur, chauffage collectif), nombre de contrats d'entretien, sinistres de l'année, travaux en vue. Indiquez aussi l'heure habituelle de fin de l'assemblée et le nombre de réunions du conseil syndical souhaitées.
Comment comparer des devis de syndic ?
Ne comparez pas seulement le forfait. Reprenez les quatre familles de la fiche, dans cet ordre :
- Le forfait annuel TTC. Il couvre toute la gestion courante, sauf les prestations particulières listées. Divisez-le par le nombre de lots : voir calculer le coût d'un syndic par lot.
- Les prestations particulières. Assemblée supplémentaire, sinistres, réunions en plus : elles sont payées au coût horaire, au prorata du temps passé, ou à un prix convenu. Une assemblée tenue après l'horaire prévu au contrat est facturée en plus, à la vacation horaire (INC). Un forfait bas avec un coût horaire élevé peut revenir plus cher.
- Les honoraires sur travaux. Le contrat ne peut pas les fixer, même à titre indicatif : ils sont votés lors de l'assemblée qui vote les travaux, à la même majorité (INC). Demandez quand même au candidat sa pratique habituelle, par écrit.
- Les frais imputables au seul copropriétaire. Mise en demeure, état daté (380 € TTC au plus). Ils ne pèsent pas sur la copropriété, mais sur chacun le jour où il est concerné.
Exemple fictif, immeuble de 20 lots. Syndic actuel : forfait de 4 800 € TTC, coût horaire de 100 €. Candidat : forfait de 4 300 €, coût horaire de 150 €. Sur le dernier exercice, l'immeuble a consommé 9 heures hors forfait (une assemblée supplémentaire, deux sinistres). Syndic actuel : 4 800 + 9 × 100 = 5 700 €, soit 285 € par lot. Candidat : 4 300 + 9 × 150 = 5 650 €, soit 282,50 € par lot. L'écart de 500 € sur le forfait se réduit à 50 €. Avec 12 heures, le candidat coûterait 100 € de plus. Le tableau complet ligne par ligne est dans comparer deux contrats de syndic.
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Le calendrier pour être prêt avant l'assemblée
L'ANIL conseille de commencer à consulter « plusieurs mois » avant l'assemblée. Les projets de contrat sont notifiés au plus tard avec l'ordre du jour, et la convocation arrive au moins 21 jours avant la réunion. Un calendrier indicatif :
- 6 mois avant : relisez le contrat en cours et ses dates de fin. Listez les heures hors forfait facturées sur les deux derniers exercices : voir les lignes d'honoraires à vérifier.
- 5 mois avant : envoyez la même description de l'immeuble à deux ou trois syndics.
- 3 mois avant : recevez les contrats et les fiches d'information. Comparez-les, posez vos questions par écrit.
- 2 mois avant : envoyez au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, les projets retenus pour qu'ils soient joints à la convocation (ANIL).
- 21 jours avant, au plus tard : la convocation et les projets arrivent chez chaque copropriétaire.
Le jour de l'assemblée, la désignation se vote à la majorité de l'article 25. Si aucun projet ne l'atteint mais que l'un d'eux obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu aussitôt, à la majorité simple. La suite, passation des archives comprise, est dans changer de syndic : le calendrier.
Questions fréquentes
La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?
Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat avant l'assemblée qui désigne un syndic professionnel, sauf si l'assemblée précédente l'en a dispensé à la majorité de l'article 25. Une désignation faite sans mise en concurrence n'est pas pour autant irrégulière.
Combien de devis de syndic faut-il demander ?
Le texte parle de « plusieurs projets de contrat », sans fixer de nombre. En pratique, deux ou trois propositions en plus du contrat en cours suffisent pour comparer.
Le syndic en place doit-il organiser la mise en concurrence ?
Non. La mission revient au conseil syndical. La Cour de cassation a jugé le 3 juin 2021 que le syndic n'a pas à la déclencher sans initiative du conseil syndical ou d'un copropriétaire.
Un copropriétaire seul peut-il proposer un autre syndic ?
Oui. Il peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen d'un projet de contrat qu'il fournit. La demande doit arriver avant l'envoi de la convocation, sinon elle passe à l'assemblée suivante.
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Sources
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 21
- INC, la mise en concurrence des contrats de syndic (vérifié le 5 octobre 2022)
- ADIL de la Loire et de la Haute-Loire (réseau ANIL), la désignation du syndic et son contrat
- ANIL, conséquences de l'absence de mise en concurrence (Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 20-13.269)
- INC, la fiche d'information sur le prix et les prestations du syndic (24 novembre 2021)
- INC, le contrat de syndic applicable depuis le 2 juillet 2015
- INC, décrypter un contrat de syndic : les 10 points essentiels (20 mars 2020)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par Jean-François Harfaux, syndic de copropriété diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.