Mis à jour le . Relu par un professionnel de la copropriété, juriste de formation : notre méthode.
La réponse courte
Il n'existe pas de barème officiel : le syndic professionnel fixe librement ses tarifs, que l'assemblée accepte en votant le contrat. Pour connaître le coût réel, additionnez le forfait et les prestations particulières facturées sur l'exercice, isolez les honoraires de travaux, puis divisez par le nombre de lots. Comparez ensuite d'une année à l'autre.
Que comprend le prix d'un syndic ?
Le contrat de syndic suit un contrat type. Les honoraires se rangent en quatre familles :
- Le forfait annuel. Il couvre la gestion courante. Le syndic a l'obligation de facturer au forfait (Justice.fr).
- Les prestations particulières. Elles s'ajoutent au forfait, mais seulement si elles figurent sur une liste limitative fixée par décret : assemblée supplémentaire, suivi d'un sinistre, par exemple. Elles sont facturées au temps passé ou au tarif prévu au contrat. Une prestation absente de la liste ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire.
- Les honoraires sur travaux (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Ils sont votés lors de l'assemblée qui vote les travaux, à la même majorité, en pourcentage du montant hors taxes, avec un taux dégressif.
- Les frais imputables à un seul copropriétaire. Frais de recouvrement après mise en demeure, état daté plafonné à 380 € TTC et payé par le vendeur. Ils ne pèsent pas sur la copropriété. Voir l'état daté et les frais de relance.
Calculer le coût par lot en 4 étapes
Il vous faut le contrat en cours et les comptes du dernier exercice. Avec la convocation de l'assemblée, vous recevez aussi un état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération (INC).
- Le forfait. Relevez le forfait annuel TTC dans le contrat, puis vérifiez le montant facturé dans les annexes comptables.
- Les prestations particulières. Additionnez tout ce qui a été facturé en plus du forfait sur l'exercice : heures, assemblées supplémentaires, sinistres.
- Les honoraires sur travaux. Notez-les à part. Ils dépendent des travaux votés et varient beaucoup d'une année à l'autre.
- La division. Divisez le total des étapes 1 et 2 par le nombre de lots principaux (logements, commerces, bureaux). Faites de même avec les travaux inclus.
Exemple chiffré (fictif), immeuble de 18 lots principaux.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Forfait annuel TTC | 5 400 € |
| Prestations particulières (une assemblée supplémentaire, deux sinistres) | 720 € |
| Gestion de l'année | 6 120 € |
| Soit, par lot | 340 € |
| Honoraires sur travaux (2 % de 30 000 € HT votés) | 600 € |
| Total avec travaux, par lot | 373 € |
Refaites le calcul sur l'exercice précédent. Si la part hors forfait augmente, c'est elle qu'il faut examiner : voir les lignes d'honoraires à vérifier.
Pourquoi le prix par lot est-il plus élevé dans les petites copropriétés ?
Une partie du travail du syndic ne dépend presque pas de la taille de l'immeuble : tenir l'assemblée, établir les comptes et le budget, suivre l'assurance et les contrats, tenir l'espace en ligne. Ce travail se répartit sur moins de lots. Un même forfait coûte donc plus cher par lot dans un immeuble de 10 lots que dans un immeuble de 100. Méfiez-vous donc d'un « prix moyen par lot » sans précision sur la taille de l'immeuble et sur ce qu'il inclut.
Comment comparer plusieurs propositions ?
Depuis le 1er janvier 2022, chaque projet de contrat s'accompagne d'une fiche d'information sur le prix et les prestations, au format fixé par un arrêté du 30 juillet 2021. Selon l'INC, ce format ne peut être ni complété ni modifié. La fiche donne le forfait, ce qu'il inclut, les tarifs hors forfait et les frais imputables à un seul copropriétaire.
Avant chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf dispense votée à la majorité de l'article 25 par l'assemblée précédente. Une désignation faite sans mise en concurrence reste valable (Service-public.fr).
Pour comparer, ne vous arrêtez pas au forfait :
- appliquez le taux horaire de chaque candidat aux heures hors forfait réellement consommées l'an dernier ;
- comparez la durée de l'assemblée prévue au forfait et le nombre de visites de l'immeuble ;
- comparez les tarifs liés aux sinistres et le pourcentage proposé sur les travaux.
La méthode et le calendrier sont détaillés dans changer de syndic. Décryptage Copro ne recommande aucun syndic et ne touche aucune commission.
Décryptage Copro n'écrit pas au syndic à votre place et ne dit pas qui a raison. Pour une question de droit ou un litige :
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Questions fréquentes
Existe-t-il un prix maximum pour un syndic ?
Non, les tarifs sont libres. Seul l'état daté est plafonné, à 380 € TTC. Le contrôle porte sur un autre point : chaque somme facturée doit être prévue au contrat.
Quel est le prix moyen d'un syndic par lot ?
Aucune source officielle récente ne donne de prix moyen fiable. Le bon repère est votre propre coût par lot, calculé sur deux exercices, et celui des propositions concurrentes.
Le syndic peut-il facturer une prestation absente du contrat ?
En plus du forfait, il ne peut facturer que les prestations de la liste fixée par décret, au tarif du contrat. Une ligne sans rubrique correspondante est à faire justifier.
Les honoraires sur travaux sont-ils obligatoires ?
Ils ne sont dus que s'ils sont votés, lors de l'assemblée qui vote les travaux et à la même majorité, en pourcentage du montant hors taxes.
À lire aussi
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- Changer de syndic : le calendrier, et comment comparer les offres
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Sources
- Justice.fr, rémunération du syndic de copropriété (mis à jour le 30 janvier 2025)
- Contrat type de syndic, annexe 1 du décret du 17 mars 1967 modifiée par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 (texte reproduit par WebLex)
- Liste des prestations particulières du syndic, annexe 2 du décret du 17 mars 1967, version du décret n° 2020-834 (texte reproduit par WebLex)
- INC, la fiche d'information sur le prix et les prestations du syndic (24 novembre 2021)
- INC, les documents notifiés avec l'ordre du jour de l'assemblée (mis à jour le 11 août 2020)
- Service-public.fr, conseil syndical de copropriété (vérifié le 25 septembre 2026)
- INC, la mise en concurrence des contrats de syndic (vérifié le 5 octobre 2022)
- Service-public.fr, état daté pour vendre un logement en copropriété (vérifié le 18 février 2026)
Information générale à jour en octobre 2026, rédigée et relue par un professionnel de la copropriété, juriste de formation. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.