Copropriété sans syndic : que faire dans les 30 jours

Publié le 24 octobre 2026. Vérifié par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux : notre méthode.

La réponse courte

Une copropriété ne peut pas rester sans syndic : c'est lui qui agit en son nom. Si le mandat a pris fin ou si le syndic est parti, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour en désigner un nouveau. À défaut, il faut saisir le juge, avec un avocat. Trois solutions : un syndic bénévole, un syndic coopératif ou un syndic professionnel.

Quand une copropriété se retrouve-t-elle sans syndic ?

Elle est sans syndic dès qu'aucun syndic n'a de mandat en cours (ADIL de la Moselle). Les cas les plus courants sont les suivants (Service-public.fr) :

Le mandat a expiré sans qu'une assemblée ait été convoquée pour le renouveler ou désigner un successeur.
Le syndic a démissionné, ou son cabinet a fermé.
Le syndic a disparu : liquidation ou dissolution de la société, décès du syndic.
Le juge a annulé le mandat, par exemple faute de compte bancaire séparé ouvert dans les 3 mois.
L'assemblée n'a désigné personne : aucun candidat n'a obtenu la majorité. Ici, la voie prévue est le juge (voir plus bas).

Que risque l'immeuble pendant qu'il n'a pas de syndic ?

Le syndic est la seule personne qui agit au nom du syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires, qui forme une personne juridique). Sans lui, en pratique :

Les factures attendent. Le compte bancaire de la copropriété reste ouvert, mais plus personne n'a, en principe, le pouvoir de s'en servir.
Les appels de fonds ne partent plus. Les provisions (les avances sur charges) ne rentrent plus.
Les impayés ne sont plus relancés, ni poursuivis en justice.
Un sinistre est mal suivi. L'assurance continue, mais personne ne déclare le dégât des eaux ni ne signe les devis de réparation.

Que faire dans les 30 premiers jours ?

Jours 1 à 3 : vérifier. Le dernier procès-verbal (le compte rendu de l'assemblée) et le contrat du syndic donnent la date de fin du mandat.
Jours 3 à 7 : prévenir et lister les urgences. Écrivez aux autres copropriétaires. Notez les factures en attente, les sinistres en cours et les contrats qui arrivent à échéance.
Jours 7 à 20 : réunir les candidatures. Un copropriétaire volontaire pour être syndic bénévole, ou des projets de contrat de syndics professionnels. C'est l'étape clé : l'assemblée que vous allez convoquer ne pourra examiner que les candidatures présentées par vous ou par ceux qui convoquent avec vous (Service-public.fr).
Jours 20 à 30 : convoquer l'assemblée. La convocation doit arriver au moins 21 jours avant la réunion.

Exemple fictif. Le mandat a pris fin le 30 septembre, sans assemblée. Le 5 octobre, une copropriétaire prévient ses voisins. Le 20, elle a deux candidatures : un voisin bénévole et un syndic professionnel. Le 22 octobre, elle envoie les convocations en lettre recommandée. Elles sont présentées le 24 octobre : le délai de 21 jours court à partir du 25. Elle fixe l'assemblée au 19 novembre. Le nouveau contrat peut commencer au plus tôt un jour franc (un jour entier) après l'assemblée, donc le 21 novembre.

Comment un copropriétaire convoque-t-il lui-même l'assemblée ?

Tout copropriétaire peut le faire quand la copropriété n'a plus de syndic (Service-public.fr).

L'envoi. Une lettre recommandée avec accusé de réception à chaque copropriétaire. Ou une lettre recommandée électronique, pour ceux qui l'ont accepté par écrit. Ou une remise en main propre contre signature.
Le délai. 21 jours au moins avant l'assemblée, sauf urgence. Votre règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long : vérifiez-le. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.
Le contenu. Le lieu, la date et l'heure. L'ordre du jour. Le formulaire de vote par correspondance. Les projets de contrat de chaque candidat.
L'ordre du jour. Il se limite à la désignation du syndic et à l'approbation de son contrat (ADIL de la Moselle). Le budget et les travaux attendront l'assemblée suivante.

Le vote suit la majorité de l'article 25 : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Le détail est dans les majorités en assemblée générale, et la forme de la convocation dans la convocation à l'assemblée générale.

Bénévole, coopératif ou professionnel : quelle solution choisir ?

Exemple fictif, pour 8 lots, avec les hypothèses de notre page syndic bénévole. Remplacez les montants par vos propres devis.

Solution	Qui gère	Coût par an	Temps des copropriétaires
Syndic bénévole	Un copropriétaire, désigné par l'assemblée	Environ 528 €	Environ 38 h par an, pour une seule personne
Syndic coopératif	Un membre du conseil syndical, élu par ce conseil	Du même ordre que le bénévole	Le même travail, réparti entre les membres du conseil
Syndic professionnel	Un cabinet avec carte professionnelle	Environ 3 100 € (forfait et prestations en plus)	Le suivi du conseil syndical

Le syndic bénévole convient aux petits immeubles où un copropriétaire a du temps. Ses devoirs sont presque ceux d'un professionnel : voir l'année du syndic bénévole en 12 étapes.

Le syndic coopératif partage la charge. L'assemblée vote d'abord cette forme à la majorité absolue. Le conseil syndical élit ensuite le syndic parmi ses membres ; celui-ci préside aussi le conseil (Service-public.fr). Comme ce vote porte sur la forme de gestion, prévoyez-le plutôt pour l'assemblée suivante.

Le syndic professionnel a une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, une garantie financière (qui protège les fonds de la copropriété) et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Voir comparer deux contrats de syndic.

Et si personne ne convoque l'assemblée ?

Il reste le juge. Deux situations sont prévues par le décret du 17 mars 1967 (Service-public.fr).

Une assemblée a eu lieu, mais aucun syndic n'a obtenu la majorité (article 46). Un ou plusieurs copropriétaires, le maire ou le président de l'intercommunalité compétente pour l'habitat peuvent saisir le président du tribunal judiciaire. Le juge désigne un syndic judiciaire.

Dans les autres cas (article 47), si aucun copropriétaire ne convoque l'assemblée, toute personne intéressée peut saisir le président du tribunal judiciaire par une demande écrite (une requête). Le juge nomme un administrateur provisoire, qui joue le rôle du syndic pour une mission et une durée fixées par sa décision.

Dans les deux cas, l'avocat est obligatoire. La procédure a donc un coût pour la copropriété.

Le syndic démissionne : que se passe-t-il ?

Un syndic ne part pas du jour au lendemain. Pour rompre son contrat avant la fin, il invoque des manquements graves du syndicat, comme des refus répétés de voter le budget (Service-public.fr).

Il prévient, avec ses motifs, le président du conseil syndical ou, à défaut, tous les copropriétaires. Il convoque ensuite une assemblée qui doit désigner son successeur, avec un délai d'au moins 2 mois après cette notification. Sa démission prend effet au plus tôt un jour franc après l'assemblée.

Profitez de ces 2 mois pour réunir des projets de contrat : voir la mise en concurrence du syndic. Si votre syndic est toujours en place mais ne répond plus, la démarche est différente : voir syndic qui ne répond pas.

Comment récupérer l'argent et les documents de l'ancien syndic ?

Les archives appartiennent à la copropriété. À la fin de ses fonctions, l'ancien syndic doit remettre à son successeur, en jours calendaires (Service-public.fr) :

Sous 15 jours : la situation de la trésorerie et les références des comptes bancaires.
Sous 1 mois : tous les documents et archives, avec un bordereau (une liste récapitulative), dont une copie va au conseil syndical.
Sous 2 mois : l'état des comptes des copropriétaires et de la copropriété, après clôture.

En cas de retard, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical envoie une mise en demeure (une lettre recommandée qui exige la remise). Ensuite, le juge peut ordonner la remise sous astreinte (une pénalité par jour de retard). Le détail est dans changer de syndic.

Questions fréquentes

Une copropriété de 2 lots peut-elle se passer de syndic ?

Non. Le syndic est obligatoire dans toute copropriété, quelle que soit sa taille. Avec 2 lots, l'un des deux copropriétaires peut être désigné syndic bénévole par l'assemblée générale.

Le syndic dont le mandat a expiré peut-il continuer à gérer ?

Non. Un mandat expiré sans nouveau vote ne donne plus de pouvoir au syndic. La copropriété est alors sans syndic. Pour le garder, l'assemblée doit le désigner de nouveau et voter son contrat.

Faut-il un avocat pour demander au juge de désigner un syndic ?

Oui. La demande se fait par requête au président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, et l'avocat est obligatoire. La procédure entraîne des frais pour la copropriété.

Combien de temps faut-il pour réunir l'assemblée soi-même ?

La convocation doit être reçue au moins 21 jours avant l'assemblée, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété. Avec le temps de réunir les candidatures, comptez 5 à 7 semaines entre les premiers contacts et l'assemblée.

Sources

Information générale à jour en octobre 2026, rédigée par Jean-François Harfaux, gestionnaire de copropriété en exercice, diplômé de l'université Paris 2 Panthéon-Assas, avec une solide expérience du droit immobilier et du contentieux. Elle ne remplace pas l'avis d'un avocat ou de l'ADIL de votre département sur une situation particulière.

Copropriété sans syndic : que faire dans les 30 premiers jours